RÉGIÓS INGATLANKÖRKÉP
Sokan sokféle jövőképet vetítenek előre. Több fontos döntéshozó – köztük a miniszterelnök és a jegybank elnöke – egy közelgő válságra, lassulásra figyelmeztetett. Egy bizonyos: a pontos időpontot és a korrekció mértékét senki sem tudja megjósolni. A magyar gazdaságpolitika irányítói, így például Matolcsy György október közepén a Figyelő TOP200 konferencián ugyanakkor azt mondta: nem tudja megmondani, mikor jön válság, de nem tartja kizártnak, hogy 2020–2022 táján lesz valamilyen nehézség a világgazdaságban.
CSÖKKEN VAGY NŐ?
Aki jelenleg lakáspiaci befektetésen gondolkodik, annak nagyon is érdemes megfontolnia ezeket a figyelmeztető szavakat, illetve a súlyosabb problémákra utaló piaci jeleket – elsősorban az amerikai és ázsiai tőzsdék, illetve az energiaárak hosszabb távú mozgását, az árak alakulásának irányát. Ezt követően pedig vérmérséklete szerint dönteni az új otthon vásárlásáról, a lakásbefektetésről vagy a hitelfelvételről. A lakás-takarékpénztári támogatások új szabályozása például a használt lakások piacára hosszabb távon hatással lehet. Bár ez attól is függ, hogy milyen helyettesítő termékek kerülhetnek terítékre a jövőben, illetve hogy hogyan alakulnak az egyéb lakástámogatási elemek.
Szó sincs persze arról, hogy a lakásárak növekedése egy csapásra megállhat, vagy akár rövid, egy-két esztendős távon 10-20 százalékos csökkenésre kellene számítani. A jelek azonban arra mutatnak, hogy a magyar otthonok ára olyan sokat nőtt az elmúlt négy évben, hogy lassan el is érhetjük azt a bizonyos „üvegplafont”. Különösen a fővárosi és a gyorsan fejlődő nagyvárosi területeken ugrottak akkorát az árak, hogy a növekedés érdemi lassulása időszerű lehet.
RÉGIÓS HEGYCSÚCSOK
A szakértők most jellemzően 10 százalék körüli árnövekedést várnak a következő 12 hónapban. Miért? Többek közt a sokszor emlegetett, 2020 januárjától a korábbi 27 százalékos szintre visszaemelkedő új lakás-forgalmiadó miatt. Ha ugyanis az új lakások drágulnak, akkor – a nagykönyv szerint – a használtak árának is azokhoz kell valamelyest igazodnia.
Egy másik érv amellett, hogy van még némi „helye” növekedésnek, az pedig az, hogy a régiós árak a magyarokénál is eszeveszettebben száguldottak felfelé az elmúlt években. Budapesten egy átlagos használt lakás négyzetméterára 630 ezer forint körül van, beleértve a kül- és belvárosi árakat is (a régiós árakról lásd a térképet). Ezzel szemben Prágában az átlagos, azaz kül- és belvárosi négyzetméterárak meghaladják az 1,1 millió forintot, emellett Pozsony és Varsó árai is magasak. A cseh főváros belvárosi részein pedig a magyar árak közel duplájáról beszélhetünk. Sőt, még az átlagos, külvárosi otthonokat is tartalmazó prágai árak is jóval nagyobbak, mint a budapesti belvárosi négyzetméterárak.
SZOMSZÉDOS MAGASSÁGOK
Pozsony árszintje mostanában még látványosabban közelít a cseh (és kisebb részt az osztrák) árszínvonalhoz, mint korábban. Legalábbis ami a belvárosi árakat illeti. E tekintetben Pozsonynak sikerült Budapestet is lehagynia, ám ez főként a település jóval kisebb belvárosa (kicsi kínálat) és az osztrák határ, a repterek közelsége, valamint az euróban meghatározott árak és a szlovák főváros erős gazdaságának összes együtthatója miatt alakulhatott így.
Persze Bécsben igazi „nyugati” árak vannak: ott egy belvárosi átlaglakás 2,1 millió forint feletti négyzetméteráron kel el, nálunk ennek most alig több mint harmada az átlagos árszint, de persze Bécshez képest még Prága is látványosan le van maradva. Az emlegetett „visegrádi” fővárosok belvárosi árai érezhetően magasabbak a budapestieknél, igaz, lényegesen csak Prága ugrik ki a mezőnyből. A hazai piacban tehát óriási a potenciál, hisz például Pozsonyhoz képest Budapest egyértelműen élhetőbb, szebb és népszerűbb még az objektív mércék szerint is. További érdekesség, hogy jelenleg Belgrád és Zágráb is csak alig van lemaradva a magyar főváros áraitól, mi több, Zágráb külső részein 6-8 százalékkal magasabbak is a lakásárak, mint Budapest nem belvárosi részein!
Ugyanakkor a teljes képhez hozzátartozik, hogy a régiós fővárosok árai nem könnyen összevethetők – amint erre már utaltunk is a fentiekben. Romániában vagy Lengyelországban például sokkal magasabb a munkaerő-elvándorlás, Pozsony, Prága vagy Zágráb pedig jóval kisebb város, ahol a lakáskínálat is alacsonyabb, azaz más a piac dinamikája, mint Budapesten. Mint említettük: az alacsonyabb kínálat könnyen eredményezhet magas árakat.
Mindezekhez érdemes azt is hozzátenni, hogy a régió gazdaságai és népmozgásai sem ugyanazok. A nagyobb városokban és környékükön, mint például Budapesten, a lakásépítések is tömegesebbek, illetve az igazi világvárosok munkaerőre gyakorolt vonzóhatása is jelentősen eltér. Azaz az egymillió fő körüli vagy az alatti régiós fővárosok (lásd erről a városok népességét mutató adatainkat) nem említhetők egy lapon a kétmillió körüli kelet-közép-európai metropoliszokkal, hisz két teljesen különböző piacról van szó.
Borítófotó: Történelmi épület a Vízivárosban. A belvárosban az égbe szöktek az ingatlanárak
