Maguk a szakértők is meglepődtek azon, hogy milyen elképesztő „felfelé húzása” van a lakáspiacnak. Még fél évvel ezelőtt is a többségük azt jósolta, hogy ha nem is szakad vége a kitartó drágulásnak, de azért az üteme jelentősen lassul majd. Jelentjük, hogy ennek nem igazán vannak érdemi jelei. Különösen nem a fővárosban vagy a felkapottabb vidéki megyeszékhelyeken.
A lakóingatlant kínálók továbbra is egyre jobban felértékelik az eladósorba kerülő portékájukat, de a tényleges üzletkötési árak is növekednek. Az FHB Lakásárindexének adatai szerint például a 2015 végi értékhez képest az országos árak – tehát közel sem csak a nagyvárosokéi – 21,6 százalékkal voltak magasabbak 2017 tavaszán. A gyarapodást – a gazdasági bővülés mellett – nagyban befolyásolják az alacsony hitelkamatok, a lakossági hitelezésnek ráadásul új lökést adhat a fogyasztóbarát lakáshitelek rendszere is. (E témákról lásd külön cikkünket a 60. oldalon.)
A legnagyobb szakmabeli portál, az ingatlan.com elsősorban hirdetési irányárakat vizsgáló adatai alapján az ingatlanok drágulása erőteljesen folytatódik, de – Balogh László, az oldal vezető gazdasági szakértője szerint – kisebb ütemben, mint az egy-másfél évvel ezelőtti nagy felfutás idején. A tavalyi második negyedéves felmérésben 13,5 százalékos volt a bővülés, ám az idei azonos időszakban már „csak” 7,8-as. Itt persze ismét országos átlagról van szó, tehát a területi különbségek csak az adatok mélyebb elemzésével fedhetők fel.
Nézzük akkor a részleteket, melyekben egyébként eléggé könnyű elveszni, mert féltucatnyi ismertebb ingatlanelemző műhely rendszeresen publikálja a legkülönfélébb adatokat, felméréseket, ráadásul egymásétól nagyon különböző metodikával dolgoznak. Egy azonban bizonyosan látszik: a kínálat rég volt ilyen nagy.
Fővárosi viszonylatban már egy átlagosan jó (pesti, nem budai!) környéken is 600-700 ezer forintosak a négyzetméterárak. Másképpen fogalmazva: 20 millió forint alatt csak nagyon kicsi, súlyos kompromisszumokkal „megáldott” új építésű garzont lehet venni, vagy pedig valamivel jobb, szűk másfél szobás új lakást, de azt csak a város szélén, rossz közlekedéssel, egy sok száz lakásos projektben. Egy nappali plusz két hálószobás otthon pedig alapesetben is a 30 millió forintot közelíti Budapest jobb környékein.
A felmérések szerint még a kevéssé népszerű vidéki városokban is 300 ezer forint feletti az új építésű lakások négyzetméterenkénti átlagára, a nyugati országrészben pedig inkább 400-450 ezer forint. Mivel itt átlagárakról van szó, a kisebb, fajlagosan drágább ingatlanok megint csak egy vagyonba kerülnek. Különösen, ha azt is beleszámítjuk, hogy a vidéki keresetek jellemzően alacsonyabbak a fővárosi béreknél.
Nagyon sokat elmond a piac állapotáról, ha megnézzük az FHB adatsorában a Budapesten átadott és átadni tervezett otthonok számának alakulását, amely KSH-adatokon, valamint az Eltinga Budapesti Lakáspiaci Riportján, illetve annak becslésein alapul. E szerint a 2012 és 2015 között jellemző ezer körüli lakásszám már tavaly is megduplázódott, már ami a vállalkozói építéseket jelenti. Ami azonban igazán megdöbbentő, az a 2018-ra átadni tervezett mennyiség: ez 9000 (!) darab körül lesz, ami mintegy kilencszerese a 2015-ös adatnak, és még az idei csúcsévinek is a kétszerese. Ez azért is lehetséges, mert gyakorlatilag a tavalyi második fél évben és 2017 tavaszán jelentették be a vállalkozók a legtöbb új társasház építését.
Valójában tehát előfordulhat, hogy csak a fővárosban és környékén tízezernél is több otthon készül el 2018-ban, ami végre az az egészséges szint, amire már az elmúlt szűk tíz esztendőben is szükség lett volna. Nagy kérdés persze, hogy a munkaerőhiánnyal és óriási csúszásokkal küzdő építési ágazatban sikerül-e tartani a határidőket.
Lényegesebb viszont az, hogy a használtpiaci árakra miként hatnak a friss építések. Elvben a nagy új kínálat és a sok ezer használt ingatlanból újba költöző család miatt túlkínálatnak kellene keletkeznie a piacon. Nagyon nem mindegy azonban, hogy ez megjelenik-e egyáltalán, s ha igen, mikor – és főképp milyen áron. Ráadásul a magasabb lakóingatlanárak miatt számos család élhet továbbra is kisebb lakásban vagy éppen maradhat bérlő, hiszen a fővárosban a tipikus átlagotthonok (például a panelek) bő két év alatt egyszerűen a duplájára drágultak.
Az is fontos kérdés, hogy 2019 végén kifut-e a kedvezményes ötszázalékos lakásáfa vagy az építőanyagok forgalmiadó-kedvezménye, hiszen a bő 20 százalékos áremelkedést aligha tolerálja majd könnyen a piac, különösen nem a mai magas szinteken. Ha tehát sikerül is átadni jövőre az előbb emlegetett kilencezer lakás többségét, akkor azért kérdés marad, hogy ilyen drágán el lehet-e adni majd mindegyiket, vagy a vevők egy része a tömegesen megürülő használt ingatlanok felé mozdul, és a rosszabb adottságú új otthonok akár egy-két évig a beruházók nyakán maradnak, vagy engedménnyel kell értékesíteniük azokat. (Minden projektben van 10-15 százaléknyi rossz fekvésű vagy más ok miatt hátrányosnak számító lakás.)
Árcsökkenéstől azonban ebben az esetben sem kell tartani, még a használtpiacon sem. Ugyanis a régi lakások ára mindig az újakéhoz igazodik, s ha azok magas szinten stabilizálódnak, akkor túlzottan nagy változásoknak kellene következniük ahhoz, hogy gyorsan és látványosan mérséklődjenek. Mint a bevezetőben láttuk, egyelőre a stagnálástól is messze vagyunk: a növekedés időszakát éljük.
