Az előző évek nagy „hajtépő izgalmai” után az idén jelentősen lassult a lakáspiac, pontosabban az ott tapasztalható növekedés üteme. Nincs szó arról, hogy rosszabb lenne a helyzet, hiszen rengeteg az adásvétel, a bankok és a közjegyzők még a nyár elején is teljes gőzzel kötötték a hitelszerződéseket, csupán az árak alakulása terén immár a piac természetes reakcióit látjuk.
A 2015-ben az évekig nyomott szintről rakétasebességgel kilövő használt-, majd újlakás-árakat a családi otthonteremtési kedvezmény rendszerének a kiterjesztése és a vállalkozói lakásáfa mérséklése, majd az olcsó hitelek érkezése csak tovább növelte, mivel a hosszú éveken át elhalasztott költözéseket ösztönözve látványosan táplálta a keresletet. Eközben a befektetési igény is csak lassan csökken, hiszen a bankbetétek nullához közeli kamatai miatt a megtakarítások mind a mai napig „helyet keresnek” maguknak.
ÓVATOS VEVŐK, VÁRAKOZÓ ELADÓK
A lakáskínálati árak azonban olyannyira elszálltak a fővárosban és egyes nyugat-magyarországi nagyvárosokban, hogy 2017 tavaszára a vásárlók ismét sokkal megfontoltabbak, óvatosabbak lettek. Ráadásul az új építések értékesítései is gőzhengerként indultak el, így az egyre „meredekebb” használt-piaci árakat látva mind többen fordulnak az egész más életminőséget jelentő és nyilván központilag is jobban támogatott (csok, áfa-visszaigénylés, jelentős áfakedvezmény) új otthonok felé. Bár a beinduló építések sok tehetősebb vevőt elvontak a használt lakások piacáról, döntően még csak a tervezőasztalon lévő ingatlanokról beszélünk, és az is lehet, hogy közel sem minden megígért lakás épül meg vagy lesz kész az eredeti határidőre.
Legújabban tehát néhány váratlan kihívással is meg kell küzdeni a piacon, ami a következő egy évben bizony az árak alakulását is befolyásolhatja. Jelesül, hogy – mint az előbb utaltunk rá – elképesztő csúszások vannak a vállalkozói lakásépítéseknél, főként azért, mert a kivitelezési területen nagyon nagy a munkaerőhiány. Azaz így az építtetők nem vagy csak csillagászati áron találnak a kivitelezésekhez szakembereket. Ebből pedig az következik, hogy rengeteg újlakás-építést vagy elhalasztanak, vagy az építési vállalkozó meg sem valósítja néhány társasházi projektjét.
Erre még visszatérünk, de lényegesebb, hogy ebből mi következik. Az, hogy a kínálat – a szűkös építési kapacitások miatt tehát – a vártnál lassabban bővül, vagyis ha limitált kínálat mellett kitart az erős kereslet, akkor a használtpiacon sem mennek lejjebb egyhamar az árak. Különösen azokban a térségekben nem, ahol bőséggel van munkalehetőség, így főként Budapesten és a legjobban prosperáló nagyvárosokban aligha lehet rövid távon számítani erre. Sőt, ha a kínálat lassan nő, akkor ez újabb (igaz, a korábbiaknál kisebb) lökést adhat a jó helyen lévő, minőségi használt, de ezen belül akár a minőségi panellakások piacának is. Ráadásul az eladók szintén tudatában vannak a boomnak, és eszük ágában sincs csökkenteni árai-kat, kivéve ha tényleg sürgős valamiért az értékesítés.
ÚSZNAK VAGY ELÚSZNAK
Nézzük akkor a konkrét számokat a vállalkozói építések tolódása kapcsán. Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont az új építésű lakások hatalmas adatbázisával rendelkezik, és az általuk nemrégiben kiadott friss Budapesti Lakáspiaci Riport jelentés éppen a csúszások veszélyére figyelmeztet. A négynél több lakásos társasházprojekteknél a jelenleg az adatbázisban szereplő 15 368 otthonból közel 1760 már elkészült ugyan, de a lakások több mint fele, szám szerint 8062 van most is építés alatt. A nagyobb kérdőjelet az a 4012 új otthon jelenti, amelynek a meghirdetése már megtörtént, ám egyelőre a konkrét építkezés nem indult meg. Emellett közel 1540 projektről nem is érhető el adat.
Azaz bő négyezer – de a fenti adathiány miatt valójában lehet, hogy jóval több mint ötezer – társasházi lakás kizárólag a tervek szintjén létezik. Ezek beruházói pedig ádáz versenyben vannak a még elérhető kivitelezői kapacitásokért, így esetleg – a meghirdetés ellenére – a legjobb szándék mellett is csúsznak az építési munkák elindításával. Az idézett riport adatai szerint az új otthonok 41 (!) százaléka, mintegy 6300 lakás egy vagy két negyedéves késésben van most az eredetileg meghirdetetthez képest! Sőt, az adatbázis projektjeinek közel 8 százaléka (1200 lakás) legalább egyéves csúszásban van.
Ezek alapján – legalábbis a jelentésből levonható következtetések szerint – 2018-ban kilencezernél is több lakásnak kellene elkészülnie. Ezt a hatalmas számot egyedül a 2005-ös vállalkozói építési boom idején haladtuk meg. Mindez pedig azt jelenti, hogy 2019-re rengeteg átadás tolódhat át, s több ezer otthonnál áll fenn a veszély, hogy akár annak az évnek a végéig sem épül fel. Ez azért gond, mert a mai állás szerint amely vállalkozói új lakás nem kap 2019. december 31-ig használatbavételi engedélyt, az nagy valószínűséggel a kedvezményes 5 helyett újra a 27 százalékos áfakörbe kerül.
Nyilvánvalóan tehát óriási lehet a hajrá 2019 tavaszától–nyarától kezdve, még súlyosabb munkaerőhiánnyal megfejelve. Hacsak addig nem enyhül a fenti szabály, mondjuk az X dátumig elkezdett építkezések esetén megtartva a kedvezményes kulcsot. Ám egyelőre nincs napirenden az ominózus áfaszabály bárminemű módosítása.
Albérleti hajrá
A nyár közepétől már kezdődik a „diákszezon”, látványosan élénkül az albérleti piac. „A felvételi ponthatárok és a kollégiumi férőhelyek kihirdetésének egy hónapja alatt a kínálat is megduplázódott tavaly” – húzta alá Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ebben az évben a kínálat 20-30 százalékkal növekedhet. A fővárosban az átlagos havi bérleti díj, amennyiért az interneten a kiadó lakásokat hirdetik, júliusra már 147 ezer forintra nőtt, holott az első hat hónapban 135 ezer körül stagnált. Ez az átlagár az egyetemi városokban már hat helyen (a nyugati országrészben) elérte a 100 ezer forintot, míg tavaly még csak Győrben és Székesfehérváron volt ilyen magas. Kelet-Magyarország egyetemi városaiban ugyanakkor 60 és 80 ezer forint között vannak az albérletek átlagos kínálati árai – mondta el az ingatlan.com szakértője.
Borítófotó: Czeglédi Zsolt/MTI