A nagy ingatlanmustra

Pénz beszél
Eldönthetetlen vitának látszik, hogy hazánkban olcsónak vagy drágának számítanak-e a lakások, bérelni vagy vásárolni éri-e meg jobban. Összegyűjtöttük ezért a témában fellelhető adatokat.

Hogy európai összehasonlításban milyen a magyar lakhatási helyzet? Nincsenek egyértelmű válaszok. Ami tény: az itteni ingatlanok a legolcsóbbak közé számítanak a kontinensen. A nagyvárosok felső középkategóriás árait egybevető Global Property Guide Research adatbázisa szerint a hazai viszonylatban kifejezetten magasnak számító belvárosi díjszabás, vagyis az 1528 eurós, közel félmillió forintos négyzetméterár Európában sereghajtónak számít. Nálunk még Románia is drágább. Szlovákiában és Lengyelországban pedig általában a harmadával kell többet fizetni. De ebben a csoportban – vagyis ha a nagyvárosok közép- és felső kategóriá­járól van szó – még Ukrajna árai is borsosabbak.

Kerüljük az albérletet

Az ingatlanok kiadásával elérhető bevételi szint egyébként nálunk relatíve magasnak számít. A Global Property Guide Research adatai szerint ha Magyarországon bérbe adják, 13 év alatt térül meg egy lakás, ugyanúgy, mint Romániában. Csak Ukrajnában és Moldovában lehet jobb üzletet kötni. A legrosszabb befektetésnek a szomszédos Ausztria tűnik, ahol csillagászatiak a bécsi belvárosi ingatlanárak: a vállalkozó szellemű beruházóknak 46 évet kell várniuk, mire a megvett és kiadott lakás elkezd pénzt fialni.

Köztudomású, hogy mi, magyarok egyébként ragaszkodunk az ingatlantulajdonláshoz, ennek pozitív és negatív hatásaival együtt. Az Eurostat felmérése igazolja is ezt a vélekedést. Csak minden tizedik magyar lakik albérletben, az öreg kontinensen ennél csak Romániában, Szlovákiában, Litvániában, Horvátországban és Macedóniában ragaszkodnak az emberek jobban a saját ingatlanhoz.

De a statisztikák néhány meglepetéssel is szolgálnak: nálunk például kevesen adósodnak el a lakhatásért cserébe. Az otthonoknak csupán a 18 százaléka terhelt jelzáloghitellel. Pedig a gazdasági válság főként a közép-európai országokban okozott komoly gondokat a hitelezés miatt. Hazánk mellett Horvátország, Románia és Lengyelország volt kiemelten érintett. Ezekben az országokban is népszerűek voltak a svájcifrank- és euróalapú konstrukciók, európai viszonylatban mégsem ezeket találjuk az eladósodottsági élmezőnyben, hanem Norvégiát, Hollandiát, Svédországot és Svájcot. Ezekben az államokban a lakások 80 százaléka terhelt hitellel, míg nálunk csak az ötöde.

Mit hoz a jövő?

Utóbbi ránk nézve jól hangzik, de azért a kimutatások között akadnak rossz hírek is. Ugyanis az Eurostat adatai szerint itthon az emberek 18 százaléka küzd súlyos lakhatási gondokkal. Ennél már csak Romániában rosszabb a helyzet, ahol ez a mutató 23 százalékon áll. Ami persze azt is jelenti, hogy a hazai szegmens előtt még jókora bővülési lehetőség áll.

Az ingatlanárakat nemcsak a piaci adottságok befolyásolják, hanem a gazdasági növekedés is. Az OECD kutatói az 1970-es évektől 17 tagország ingatlanárainak alakulását elemezték, és azt látták, hogy ezek lekövetik a GDP ciklikus változásait, de időben elcsúszva és egyre nagyobb kilengésekkel. Hosszú távon tehát alapvetően a gazdasági teljesítmény dönt, de sok más szempont is befolyásolja az árak alakulását. A San Franciscó-i Federal Reserve kutatói szintén 17 ország adatait vizsgálták, de 140 éves időszakot tekintve. Ezek is hasonló eredménnyel jártak: a válságok idején az ingatlanok árai a GDP-nél is jobban visszaeshetnek. Viszont ezek után, ahogy meglódul a gazdaság, a drágulásuk még az általános árnövekedést is meghaladja. S hogy miből lehet tudni, hogy most éppen túl drágák vagy olcsók az ingatlanok? Jó támpontot adhat a kiadásból származó bevétel megtérülési ideje. Ha azt látjuk, hogy nagyon romlik ez a mutató, feltételezhetően egy áremelkedési ciklus végéhez közelítünk. A bérleti díjak alakulását pedig alapvetően a fizetések befolyásolják, de időben eltolva zajlanak a folyamatok. Érdemes ezért a gazdasági, munkaerő-piaci előrejelzéseket is figyelni azoknak, akik szeretnék kitalálni, hogy merre indulnak tovább az árak. Egyébként a világ legnagyobb ingatlan-tanácsadójának, a CBRE-nek a budapesti irodája azt jósolja, hogy a magyarországi befektetési ingatlanpiac 2016-os, 1,54 milliárd eurós (424 mil­liárd forintos) forgalmi szintjét jó eséllyel ennek az évnek az üzletei is elérik majd. 

Ezek is érdekelhetnek

További híreink