Konszolidálódik a lengyel ingatlanpiac

Mátrix
A lengyel lakáspiacon még tart a lendület, bár a visszaesés már a láthatáron van. Az irodaszegmensben azonban továbbra is erős a kereslet.

LAKÁSOK ÉS IRODÁK

Az értékesítési fellendülés kezdetétől, azaz 2013 közepétől számítva tavaly nőtt a legnagyobb mértékben az új lakások ára Lengyelországban. Varsóban ebben az időszakban 15, Wrocławban 12, Krakkóban 16,5 százalékkal drágultak az otthonok – az inflációt is figyelembe véve. Az ország legnagyobb városai közül csak Łódźban és Poznańban volt egy számjegyű az áremelkedés. Az új lakások ellenértéke ezzel nominálisan (az infláció figyelembevétele nélkül) elérte az egy évtizeddel ezelőtti legnagyobb fellendülés körüli szintet. Ez technikai és pszichológiai szempontból egyaránt komoly akadálya lehet a további drágulásnak. Ilyen árszinteken már lesznek olyan piaci szereplők, akik buborék kialakulásától tartanak majd, és inkább kivárnak a vásárlásaikkal.  

Az ingatlanpiaci boom megtorpanására utal, hogy április és június között a lakásárak emelkedése az ország nagyobb városaiban átlagosan kétszázalékosra szelídült. Varsóban az új ingatlanok átlagos négyzetméterára júniusban csökkent is valamelyest az azt megelőző hónaphoz képest. A lengyel Központi Statisztikai Hivatal (GUS) szerint az idei első fél évben csupán 1,5 százalékkal, 115 ezerre nőtt a megkezdett építkezések száma. A kiadott lakásépítési engedélyeké mérséklődött, ami az ingatlanpiaci boom végét, de legalábbis a megtorpanását jelezheti.  

 

BÉRHÁZAK FELFUTÓBAN

Érdekes módon a lakásárak növekedésének megtorpanó tendenciája csak az elsődleges piacon észlelhető, az OtoDom.pl portál adatai szerint a használt lakások egyre drágábbak. A fővárosban a másodlagos piacon egy négyzetméternek több mint 10,6 ezer złoty (796 ezer forint) az ára, míg az elsődlegesen 8,4 ezer złoty (631 ezer forint). Hasonló a helyzet Gdańskban, ahol az új otthonok négyzetméterenként átlagosan 8,2 ezer złotyba (616 ezer forint) kerülnek, egy használt lakás ellenértéke 9,6 ezer złoty (721 ezer forint) négyzetméterenként. A másodkézből származó otthonok árának emelkedése minden nagyobb lengyel városra vonatkozik (Szczecin kivételével).  

Ez annál is meglepőbb, mivel eddig mindenki újonnan épült társasházban vágyott lakni, nem pedig az előző rendszerre emlékeztető panellakásban, vagy esetleg egy háború előtti bérházban. Minden városnak más sajátosságai vannak, de a legtöbb helyen éppen ezek a régi épületek vannak a központban. A lengyel városokban azonban egyre nagyobbak a forgalmi dugók. Senki sem akar órákat autóban tölteni, az új lakótelepek pedig egyre távolabb épülnek a centrumtól. Kiderült, hogy a régi belvárosi házak vonzók is tudnak lenni. A használt lakások piaca újra felvirágzott.  

Ezzel párhuzamosan felélénkült a bérlakásszegmens. Az elmúlt években a bérelhető otthonok az ingatlanpiacnak csupán a 2 százalékát tették ki, ez az arány mára 15 százalékra nőtt. A nagyvárosokban a bérlakásokba történő beruházások jövedelmezősége továbbra is magas, 5 százalék körüli szinten van. Egy 40 négyzetméteres lakás havibérlete Varsóban kerül a legtöbbe, 2190 złotyba (164 ezer forint), a második Gdańsk 1891 złotyval (142 ezer forint). A legolcsóbban bérelhető otthonok Toruńban (1062 złoty, átváltva 80 ezer forint) és Sosnowiecben (1158 złoty, azaz 87 ezer forint) találhatók. A városok közti árkülönbségek nagyok, de azt, hogy a bérlet drága vagy olcsó, leginkább a hasonló ingatlan vásárlásakor fizetendő kölcsönrészlettel összehasonlítva lehet megítélni.  

Az Expander és a Rentier.io elemzése szerint ebben az összefüggésben Katowicében, Sosnowiecben, Częstochowában és Łódźban a legdrágább a bérleti díj, ahol a bérbeadónak fizetett összeg több mint 400 złotyval (30 ezer forinttal) meghaladja a hitel részletét. A bérleti díjak emelkedése az utóbbi időben kissé lelassult, de a kisebb lakások piacán továbbra is nyolc százalék körüli a drágulás.  

A használt (azaz nagyrészt régi épületekben található) otthonok iránti keresletet tovább élénkítheti, hogy a lengyel befektetési és fejlesztési tárca új programot kíván bevezetni, melynek célja a 12 millió panellakásban élő lengyel életminőségének a javítása. A Lengyel Népköztársaság idejéből származó durván 60 ezer panelépület hőszigetelése nagyon rossz. A projekt támogatja a vasbeton panelek korszerű hőszigetelésének a kialakítását. A társfinanszírozás az épületek szigetelését, a távfűtési hálózathoz való csatlakozását, valamint a megújuló energiaforrásokkal kapcsolatos létesítmények telepítését fedezné, akár ötvenszázalékos arányban. A lakószövetkezetek, valamint más ingatlankezelők (önkormányzatok vagy lakóközösségek) pályázhatnak finanszírozásra.

 

IRODAPIACI LENDÜLET

Az irodaszegmens fellendülése rendületlenül tart. A JLL nemzetközi ingatlanpiaci tanácsadó cégnek a varsói irodapiacról szóló elemzése szerint az idei első fél évben a fejlesztők 80,5 ezer négyzetméter irodai területet hoztak létre, összesen tíz épületben. További 780 ezer négyzetméter építés alatt áll. Ennek a területnek csaknem a negyven százalékát előzetes bérbeadási szerződések fedezik, és az üresedési ráta hét év óta a legalacsonyabb szintre esett. A lengyelországi irodaszegmensben a nemzetközi pénzforrások dominálnak. Irodahelyiségeket elsősorban Németországból, Ausztriából, Nagy-Britanniából és az Egyesült Államokból származó befektetők vásárolnak, de a közelmúltban észrevehetően növekedett az érdeklődés Dél-Afrikából és a Távol-Keletről, ideértve Kínát, Dél-Koreát, Malajziát és Szingapúrt is.

 

Borítófotó: Wrocław belvárosa. Újra divatba jöttek a régi lakások