A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) által lassan egy évtizede bevezetett mérések óta sohasem látott foglaltságuk van a raktárterületeknek. Sok más mutatót mellett ez az egyik olyan, amely kiválóan visszaigazolja: bizony fut a szekér, hiszen a 2017 első félévében mért 5,5%-os üresedési ráta valóban igen alacsony. De hogyan jött ki a szám: az összesen 1,95 millió nlgyzetméternyi modern logisztikai ingatlan állományból jelenleg kevesebb, mint 73.000 négyzetméternyi terület áll üresen Budapesten és az agglomerációban, és mindössze négy "A" kategóriás épületben található 5.000 négyzetméternél nagyobb, egybefüggő raktárterület.
A limitált kínálat az elmúlt évek terület felszívásának (azaz a meglévő raktárkapacitások folyamatos, növekvő kihasználásának), valamint a korlátozott számú folyamatban lévő vagy építési engedéllyel rendelkező spekulatív fejlesztésnek az eredménye – mondta el Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának igazgatója.
Az építőipari munkaerőhiány hatására növekedtek a munkaerő költségek, ennek köszönhetően pedig a teljes építési költség is, egy-egy jelentősebb projekt esetében pedig az építési idő meghaladhatja a 8 hónapot. Továbbá hiány van úgynevezett „plug and play”, azaz jól előkészített fejlesztési területekből, amelyeken rövid időn belül megindítható lenne egy új fejlesztés. Jelenleg a nettó bérleti irányárak a big-box logisztika esetében EUR 3,6 – 3,9 /m²/hó szinten vannak, míg a városi logisztika esetében EUR 4,5 – 5,5 /m²/hó közötti sávban mozognak.
A fejlesztési aktivitás fellendülését jól tükrözi, hogy 2016 második és 2017 első felében már öt(!) új projekt átadásra került összesen 50.000 m² bérbeadó területtel, ez év végéig pedig további bő 50.000 m² átadása várható (Inpark Páty, East Gate Business Park és Budapest Dock Szabadkikötő). Ám ezek a spekulatívnak (előzetes bérleti szerződés nélkülinek) tűnő épületek végül jellemzően megkötött előbérleti ügylet keretében épültek fel. Magyarán azok átadásakor nem jelennek meg elérhető üres területként a kínálatban.
A piac általános erősödését jelzi, hogy már 2017 első félévében a bérleti tranzakciók meghatározó elemei voltak az új bérbeadások, bővülések és elő-bérleti szerződések, ugyanakkor az újonnan megvalósult új fejlesztések alacsony száma miatt továbbra is a meglévő bérleti szerződések megújítása dominált a piacon (65%).
Az bérleti piachoz hasonló trendet követi az értékesítési piac is (itt a nagy tulajdonosok egymás közt adják-veszik a kész projekteket – a szerk.), ahol a reális árazású és jó minőségű ingatlanok akár néhány hónap alatt gazdát cserélhetnek. A Colliers legjelentősebb értékesítési tranzakciói 2017 első félévében a Jacobs Douwe Egberts 35.000 m²-es XV. kerületi ingatlan-együttesének, valamint a Scanfil biatorbágyi 15.450 m²-es telephelyének eladásai voltak – tette hozzá Beck Tamás.
