„Egyrészt a kínálat növekedésének hatására a vevők egyre jobb pozícióba kerülnek, miközben az eladói oldal számára nehezebbé válik a helyzet – mutatott rá Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai irodáinak régiós vezetője. – Már nem keresleti, hanem kínálati piacról beszélhetünk. Másrészt a rezsivel kapcsolatos legutóbbi kormányzati intézkedések hatására ismét a kisebb ingatlanok, így többek között a panellakások válhatnak kelendőbbé” – tette hozzá.
Megfeleződött az érdeklődők száma
Mint a szakértő kifejtette: az erősödő infláció, az emelkedő alap- és hitelkamatok, a kibontakozó recesszió, a rezsidíjak drasztikus növekedése, valamint a háború is befolyásolja most a piacot. Mindez bizonytalanságot okoz, miközben szinte teljesen eltűntek a hitelre vásárló vevők – gyakorlatilag megfeleződött az ingatlanpiacon az érdeklődők száma –, a kínálati oldal pedig fokozatosan bővül, torlódnak fel az eladó ingatlanok. Várhatóan jelentős változást hoz a rezsiköltségek emelkedése: míg az elmúlt két évben jelentős kiáramlás zajlott az agglomerációba és a családi házas övezetekbe – többek között a covid járvány és a home office terjedése miatt –, itt fordulat következhet be, ugyanis a legtöbb ilyen ingatlan nincs megfelelően korszerűsítve – magyarázta Nagy Csaba, aki szerint az érintett ingatlanok ára csökkeni fog, sőt azt a kijelentést is meg lehet kockáztatni, hogy egy részük szinte eladhatatlanná válik. Azonban vásárlói szempontból ez előny lehet, hiszen ezeknél a típusoknál kénytelen lesz markáns összeget engedni az eladó.
Újra nyerőben a befektetők
Már most lehet érezni, hogy egyre több tulajdonos tapogatózik korszerűtlen házuk eladása kapcsán, miután kiszámolták, hogy a jövőben milyen rezsiköltségekre számíthatnak: a rezsiemelés bejelentése utáni héten egyből öt ilyen megkeresést kapott az iroda. A szakértő szerint annak, aki ilyen ingatlanban él, érdemes kihasználnia az év végéig rendelkezésre álló, 3 millió forintos felújítási támogatás lehetőségét, és amennyire lehet, korszerűsíteni az ingatlanát. Nagy Csaba úgy látja azonban, hogy a jelenlegi kamatok mellett nincs könnyű helyzetben az, akik most hitelből próbál felújításba, korszerűsítésbe kezdeni. Arra is számítani lehet, hogy a jelenleg 480 forintos hatósági áron vásárolható üzemanyagoknál további, a fogyasztók számára kedvezőtlen változások történhetnek az elkövetkező hetekben, hónapokban, ami szintén hatással lesz az agglomerációban élőkre, akik jellemzően nagyobb mértékben támaszkodnak az autós közlekedésre, mint a belső kerületek lakói. A várható, tartós üzemanyagár-növekedést pedig nyilván azoknak is érdemes figyelembe venni, akik még csak fontolgatják a kiköltözést. A szakértő szerint most elsősorban azok vásárolnak az ingatlanpiacon, akiknek készpénzük van, és ebbe a körbe beletartoznak a befektetők is, akiknek a száma az elmúlt hónapokban ismét növekedni kezdett. A befektetők megjelenése egyébként Nagy Csaba szerint elsősorban annak volt köszönhető, hogy a bérlakások piacán jelentős keresletnövekedést és áremelkedést lehet tapasztalni az elmúlt hónapokban: egy olyan bérleményt, melyet márciusban még 150 ezer forintért kínáltak, 170 ezer forintért is ki lehetett adni június-júliusban, de egy átlagosan 8-10 százalékos bérleti díj növekedésről mindenképpen beszélhettünk, mely mindössze néhány hónap alatt zajlott le Dél-Budán.
Megugró panelárak
Ugyanakkor a bérlemények piacán zajló folyamatokat is teljesen átrendezi a rezsi növekedése, ami nem kedvez a nagyobb méretű, korszerűtlen fűtéssel rendelkező ingatlanok piacának. Így ebben a szegmensben szintén jelentős korrekcióra számít a szakértő. A rezsiemelkedés által érintett ingatlantípusoknál vagy kénytelen lesz jelentős mértékben engedni a bérleti díjból a tulajdonos, vagy nem lesz bérlője – jegyezte meg. Az ingatlanok eladási árainál ugyanakkor már április vége, május eleje óta már nem tapasztalható emelkedés, miközben a hirdetési felületeken jelentős szórással találkozhatunk – Budán a paneleknél például 800 ezer forint és 1,1 millió forint között mozognak a hirdetési árak négyzetméterenként –, ez azonban ne tévesszen meg senkit – figyelmeztetett Nagy Csaba. Természetesen akadnak olyan jó helyen lévő, kiváló állapotú panellakások, melyeknél indokolt lehet a magasabb ár, azonban a felújítandó paneleknél az 1 milliós négyzetméterár erős túlzásnak tekinthető.
Mire van mégis igény?
A szakértő felhívta a figyelmet arra is, hogy a kialakult helyzetben leginkább az egy- és kétszobás ingatlanok iránt mutatkozik jelentős kereslet, miközben a nagy alapterületű, felújítandó, korszerűtlen fűtési rendszerrel rendelkező ingatlanok piaca gyakorlatilag megállt. A felújított vagy jó állapotú ingatlanokra viszont továbbra is van igény, ahogy a XI. kerületben az újépítésűekre is, bár az kétségtelen, hogy egy kis bizonytalanság azért észlelhető volt itt is a „zöld hitel” megszűnésének hatására. Ennek ellenére egyelőre az újépítésűek iránti igénynél nem tapasztalt számottevő csökkenést, hiszen a csok és az állami támogatások továbbra is jelen vannak és 2023-ban is maradnak. A jelenleg 1,5 millió forintnál induló újépítésű négyzetméterárak várhatóan tovább nőnek, miközben sok beruházó nem indít már új projektet, illetve sokan csúszni fognak a már zajló beruházások befejezésével.
A piac tisztulása
Az árak megtorpanását, a kínálativá alakuló piacot nagyon nehezen fogadják el az eladók, hiszen az elmúlt pár hónap még kevés volt ahhoz, hogy beletörődjenek a drasztikus változásokba. Még el kell telnie egy kis időnek, hogy mindenkiben tudatosuljon, most már egy merőben más helyzetről van szó, mint amivel akár egy évvel korábban is találkozhattak. Mindezt persze úgy is fel lehet fogni, hogy elkezdődött a piac tisztulása, melynek hatására részben lemorzsolódnak majd azok a hirdetők, akik csak azért voltak jelen az ingatlanhirdetési portálokon, hogy kifogjanak egy olyan vevőt, aki az általuk megálmodott irreális árat hajlandó megfizetni – jegyezte meg Nagy Csaba. Úgy véli, az elkövetkező években a recesszió határozza meg a gazdaságot, mellyel párhuzamosan azt látjuk majd, hogy – az energiahatékony ingatlanokat kivéve – nem emelkedik az ingatlanok ára, ami reálértéken folyamatos árcsökkenést jelent majd.
Fotó: Heves Megyei Hírlap / Berán Dániel
