A járvány gazdasági hatásai még világosabbá tették, hogy ha nem fektetjük be a pénzünket, bizony számítanunk kell az elértéktelenedésére. Az is nyilvánvalóvá vált, hogy bármikor adódhat úgy, hogy munkahelyünk bizonytalanná válik, jogosan motoszkálnak hát bennünk a kérdések: mivel keressek pénzt? Hogyan őrizzem meg az értékét? Mindkét problémára megoldás lehet egy ingatlanvásárlás, amelyet aztán bérbe adhatunk. De vajon megéri-e ingatlanba fektetni, megőrzi-e pénzünk értékét, alkalmas-e a lakásvásárlás befektetésnek? Lehetséges-e lakásvásárlás hitelből úgy, hogy nyerjünk az ügyön, és megfelelő-e a lakáspiac mai helyzete arra, hogy megtérülő befektetést tegyen lehetővé? Cikkünkben ezekre a kérdésekre adjuk meg a válaszokat.
Hogyan alakult a lakáspiac a kereslet és az árak terén?
Az utóbbi időben számos tényező volt erőteljes hatással a hazai lakáspiacra. Az elmúlt években nagyot nőtt a kereslet, amely a járvány határására kissé megtorpant.
Az érdeklődés elsősorban az új lakások irányába növekedett: idén 80 százalékkal haladja meg az egy évvel ezelőtti, 45 százalékkal pedig a két évvel ezelőtti szintet az ingatlan.com adatai szerint. Ennek oka, hogy az újonnan bevezetett kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfa, a CSOK-lakások áfa- és illetékmentessége, az új, kedvező kamatozású hitelek és vissza nem térítendő támogatások egyre szélesebb kör számára teszik lehetővé az ingatlanvásárlást. Az érdeklődés azért is az új lakások, házak felé irányul, mert egyrészt nagyobb támogatás vehető igénybe, másrészt pedig a használt lakások esetében szűkült a kínálat.
A használt ingatlan kínálat csökkenésével párhuzamosan a tavalyi évhez képest 14 százalékkal kevesebb volt az érdeklődő is ezekre a lakásokra. Az adásvételek száma három éve csökkenő tendenciát mutat, amelynek hátterében az is állhat, hogy több helyen már olyan magasak az árak, amelynek kifizetésére egyre kisebb vásárlókör hajlandó. Az árnövekedés 2016-tól kifejezetten erőteljes volt, amely a pandémia és az építőanyagok közelmúltbeli mérséklődésének hatására lelassult, azonban még mindig növekvő tendencia figyelhető meg.
Hol érdemes ma lakást venni?
Ha ingatlanba szeretnénk fektetni a pénzünket, nem kerülhetjük ki a kérdéseket: hogyan vegyek lakást? Mire figyeljek lakásvásárláskor? A válasz leginkább az ingatlan elhelyezkedésében rejlik, hiszen hiába jutunk hozzá jó áron egy lakáshoz, ha az nem lesz vonzó a bérlők vagy a későbbi vevők számára.
Így hát a befektetési céllal vett ingatlanok esetében a legfontosabb egy olyan, vonzó környék kiválasztása, amelyen a jövőben fejlődés várható, és ahol nincs túlkínálat a lakásokból, akár még nehezen is lehet hozzájutni egy-egy új építésű ingatlanhoz. A fővárosban jelenleg ilyenek a XI. kerületben Kelenföld és Szentimreváros egyes részei, Zugló kertvárosias része az Örs vezér tere környékén, a IV. kerület kisvárosias utcái, a VIII. kerületben a Tisztviselőtelep és a XIII. kerület csendesebb részei, valamint Bel-Buda mellékutcáinak társasházai.
A járvány miatt átalakultak a munka- és az utazási szokások, így előtérbe kerültek azok az ingatlanok, amelyek home office esetén is alkalmas környezetet biztosítanak. A figyelem tehát a zöldövezet, a főváros külső részei felé fordult, megelőzve az addig élen járó belvárosi kerületeket. A legszámottevőbb az értéknövekedés az új lakóterületek kialakításának köszönhetően a rozsdaövezetekben, valamint az egyetemvárosokban és a megyeszékhelyeken, így a befektetők is ezeket a területeket részesítik előnyben.
Mennyibe kerül ma egy új lakás a fővárosban?
Fotó: freepik.com
A 2019-ig jellemző évi 15-20 százalékos drágulási ütem 2021-ben 8 százalékra mérséklődött, de így is rendkívül borsos áron lehet újépítésű fővárosi ingatlant vásárolni: szeptemberben Budapesten 927.000 forint volt az átlag négyzetméterár. A legdrágább – a korábbi adatoktól eltérően – már nem az V. kerület, hanem a II. kerület (1.703.000 Ft/nm) és a XII. kerület (1.671.000 Ft/nm) volt. Az V. kerület a harmadik helyre csúszott a persze még mindig magas, átlagosan 1.653.000 forintos négyzetméterárral.
A legolcsóbb az újlakások tekintetében a XXI. kerület 710.000 Ft/nm, illetve a XIX. és XXIII. kerület 712–713.000 forintos négyzetméterárral. Nagyot ment a XVIII. kerület, ahol tavaly szeptemberben még 600.000 forint alatt voltak a négyzetméterárak, idén viszont már a 900.000 forintot közelítik. A VII. kerületben is jelentősen, hozzávetőleg 300.000 forinttal nőttek a négyzetmétárak, és felfelé ível a XXIII. kerület is. A többi kerületnél is töretlen áremelkedés tapasztalható, azonban az V., a VI., a III. és a X. kerületben némileg mérséklődtek a négyzetméterárak.
A vidéki városokban még jelentősebb volt az áremelkedés
Az áremelkedés csaknem minden vidéki városban jellemző, egyedül Kecskeméten stagnálnak az újlakás négyzetméterárak, és Nyíregyházán nőtt csupán kis mértékben – ellenben Miskolcon több mint 30 százalékkal mentek fel az árak tavaly szeptemberhez képest, valamint Debrecenben és Győrben is jelentős, 19, illetve 18 százalékos volt a drágulás. Az átlag négyzetméterárak Veszprémben a legmagasabbak (716.000 Ft/nm), és Debrecenben sem sokkal alacsonyabb (709.000 Ft/nm). A legkedvezőbb áron Nyíregyházán (411.000 Ft/nm), Tatabányán (539.000 Ft/nm), valamint Győrben (571.000 Ft/nm) juthatunk új lakáshoz.
Mennyiért lehet használt lakást venni?
A használt lakások ára is igen magas: Budapesten 770.000 Ft/nm az átlagos négyzetméterár,
a legdrágább az V. kerület (1,14 millió Ft/nm), az I. ( 996.000 Ft/nm) és a II. kerület (982.000 Ft/nm).
A legolcsóbban a XXIII. kerületben juthatunk használt lakáshoz 445.000 forintos négyzetméteráron, valamint a többihez képest kedvezőbbek az árak a XX. kerületben (520.000 Ft/nm) és a XXI. kerületben (539.000 Ft/nm).
A vidéki városok közül a legmagasabbak a győri árak, itt 541.000 forint egy átlag négyzetméter, Veszprémben 538.000, Debrecenben 527.000 Ft/nm áron kaphatunk használt lakást. A legolcsóbb Salgótarjánban (206.000 Ft/nm), ezt követi Békéscsaba (261.000 Ft/nm), illetve Miskolc (318.000 Ft/nm).
Mennyit nyerhetek?
Első látásra nem túl jó kombináció, hogy a lakásárak emelkedésével párhuzamosan csökkentek a befektetési lehetőségek, visszaesett a külföldi látogatók száma, a bérleti díjak pedig szintén alacsonyabbá váltak: a pandémia következtében 2021 áprilisában 10 százalékkal, Budapesten pedig 15 százalékkal csökkentek.
Ez nem jó hír a bérbeadásban gondolkodó befektetőknek, hiszen korábban a magyar bérleti díjak jövedelemarányosan kiemelkedően magasak voltak európai szinten is, a jövőben viszont már valószínűleg nem érik el ezt a mértéket, és a lakásárak növekedésének ütemét sem fogják meghaladni. A megtérülést azonban nem csupán a bérleti hozam, de az ingatlan árának hosszú távú növekedése is generálja, ami a pénzromlást tekintve még akkor is megéri, ha hitelt veszünk fel a lakásvásárláshoz.
A hitelpiac változásai: kedvezményes hitelek, alacsony kamatok
Fotó: freepik.com
Az ingatlanárak növekedése ellenére növekvő keresletet ugyanis épp a hitelpiac változásai magyarázzák. Gondoljunk csak bele: 5 év leforgása alatt egy 50 négyzetméteres fővárosi használt lakás ára 98 százalékkal emelkedett, a megyeszékhelyeken pedig 105 százalékos volt a drágulás, a bérek azonban ennél kisebb ütemben, 66 százalékkal nőttek. Az olló szétnyíló két szárát az új, kedvezményes hitelek kötötték össze: 2021-re az emberek nagy többsége hitellel vett lakást. Az alacsony kamat pedig megnövelte a keresletet is, amin még a jegybanki kamatemelési ciklus sem változtatott.
Az alapkamat június vége óta 0,6 százalékról 1,65 százalékra nőtt, ám a hitelek kamataiban nem történt drágulás, sőt, egyes termékeknél kamatcsökkenés is tapasztalható. Ennek oka, hogy a bankok között nagy a verseny, amely tovább erősödött a használt lakások adásvételeinek csökkenő tendenciája miatt. Jól mutatja ezt a kamatok elmúlt évek alatti változása: az 5–10 évig fix kamatozású lakáshitelek átlagos hiteldíjmutatója kifejezetten nagyot csökkent 5 év alatt. 2016-ban az alapkamat 0,9 százalékos volt, a hiteldíjmutató pedig 6,58 százalék. Ehhez képest idén júniusban az ugyanekkora alapkamat mellett már csak 4,1 százalék az átlagkamat. Nem csoda hát, hogy továbbra is nagy az érdeklődés a különböző lakáshitelek iránt, amelyek közül persze érdemes körültekintően választanunk. Valószínűleg ezt minél előbb tesszük meg, annál jobb, hiszen a 2022-re tervezett minimálbér-emelés miatt nőhetnek az átlagfizetések, így a bankok számára is lehetőség nyílik a magasabb kamatok megszabására.
Lakásvásárlással megőrizhetjük pénzünk értékét
Hogy pontosan mekkora nyereségre is tehetünk szert egy ingatlanba való befektetéssel, azt a lakáspiac változásai fogják meghatározni. Az azonban biztos, hogy az infláció káros hatásától megóvhatjuk vagyonunkat, ha ingatlanba fektetünk be, hiszen az árnövekedés követi, de leginkább meghaladja az inflációt. A KSH adatai szerint a lakásárak hosszú távon mindenképpen emelkednek: az új lakások esetében 2008 után 4 éven át kevesebb volt a négyzetméterár a 2007-es 299.000 forintnál, ezt követően azonban dinamikus növekedésnek indult. 2014-ben átlagosan még 322.000 Ft/nm áron lehetett új lakást vásárolni, 2018-ban ugyanez már 433.000, 2019-ben pedig 505.000 forintért volt elérhető, a 2020-as évi előrejelzés pedig már 600.000 forintról szólt.
A használt lakások esetében sem volt más a tendencia: a 2007-es, kifejezetten magas, 178.000 forintos négyzetméterárat csak a 2015-ös év közelítette meg, ezt követően viszont jelentős növekedésnek indult: 2015-ben már 191.000 Ft/nm áron vehettünk használt lakást, amelynek átlag négyzetméterára az előzetes adatok szerint 2020-ban már elérte a 279.000 forintot.
Az ingatlanvásárlás befektetésnek sem utolsó
Bárhogyan is alakul a lakáspiac és a bérleti díjak, érdemes szem előtt tartani, hogy egy ingatlanba való befektetés elég könnyen átlátható, és kiszámítható havi bevételt nyújt. Ezt az összeget pedig befektethetjük más megtakarítási termékekbe is, így nyereségünket tovább növelhetjük. A jelenleg kifejezetten kedvező kamatozású lakáshitelek pedig lehetőséget nyújtanak arra, hogy ha rendelkezünk egy önrésznek megfelelő összeggel, részesei lehessünk egy ilyen, az inflációt hosszú távon egész biztosan kivédő, valószínűleg nyereséget is hozó befektetésnek.
(Borítókép: freepik.com)
