A Deloitte globális ingatlanpiaci felmérése Észak-Amerikában, Európában, Ázsiában és a csendes-óceáni térségben vizsgálta az ingatlantulajdonosok és befektetők véleményét, az ebből készült tanulmány a Deloitte ügyfeleinek, szakértőinek és kutatási vezetőinek iparági meglátásain alapul. A tanulmány megállapítja: a járvány időszakát követően megváltozott a munkavégzés helye, új geopolitikai feszültségek keletkeztek és instabillá váltak a pénzügyi piacok. Ezek a tényezők jelentős bizonytalanságot okoztak az iparágban, melyekre válaszul az ingatlanpiaci vezetőknek át kell alakítaniuk az ingatlantulajdonlásukra és ingatlanbefektetéseikre vonatkozó stratégiájukat.
Az elkövetkező 12-18 hónap meghatározó lehet az átalakulás tekintetében. A status quo fenntarthatatlannak bizonyult, kritikus felismerések és stratégiai átrendeződések kombinációjára számíthatunk, amelynek következtében az ingatlancégeknek újra kell pozícionálniuk magukat
– mondta Kohári Gábor, MRICS, a Deloitte ingatlantanácsadási vezetője.
Világviszonylatban a megnövekedett kamatlábak és tőkeköltségek miatti aggodalmak állnak az első helyen. A magasabb finanszírozási költségek mellett 2023 első felében az ingatlantranzakciók volumene globálisan 59%-kal, az Egyesült Államokban 63%-kal, Európában pedig 62%-kal csökkent. A vállalatvezetők várakozása továbbra is az, hogy a tervezett ingatlanvásárlásaikhoz a szigorodó hitelfeltételek és magasabb hitelköltségek miatt 2024-ben is nehezebben fognak tudni forrást bevonni. Az USA-ban a következő két évben lejáró hitelek összege is igen magas, a jelzáloghitelek refinanszírozása pedig a jelenlegi hitelezési környezetben nehézségekbe ütközhet, jelentős nyomást helyezve a piacokra.
A legsérülékenyebb az irodapiac
Az ingatlanszegmenseket tekintve világviszonylatban az irodapiac helyzete tűnik a legsérülékenyebbnek. Mind a külvárosi, mind a belvárosi irodaszektor megítélése nagyot romlott az utóbbi egy évben, ami azt tükrözi, hogy az ingatlantulajdonosok továbbra is küzdenek a hibrid munkavégzés miatti csökkenő területigénnyel. A belvárosi irodák megítélése a tavalyi elsőről idén a tizedik helyre esett vissza, miközben a külvárosi irodák megítélése is öt hellyel, a hetedikre helyre esett. Az Egyesült Államokban az irodaterületek tényleges kihasználtsága (ami nem azonos az épületek bérbe adottságának mutatójával) a várttól alacsonyabb szinten stabilizálódott és a pandémiát megelőző szint 50%-a alatt maradt, szemben az európai 70-90%-as szinttel. Ezek a jelentős eltérések a különböző lakhatási formákból és ingázási szokásokból is fakadnak. Ezzel együtt az irodák kihasználatlansága minden nagyobb régióban nőtt, globálisan az iroda ingatlanok értéke mintegy 5%-kal csökkent – ezen belül természetesen jelentős földrajzi eltéréseket tapasztalunk. Iparági becslések szerint a következő években a meglévő amerikai irodaállomány közel 60%-a igényel korszerűsítést, 20% pedig a jelenlegi funkciójában várhatóan egyáltalán nem lesz hasznosítható, így vagy bontandóak vagy más funkciók szerinti újrafejlesztendők lesznek. Az irodaszektor piaci alapjai ugyan továbbra is kedvezőtlenek, a többlakásos társasházak iránti igény azonban magas marad az Egyesült Államokban – ezzel jelentős tér nyílhat az irodák lakóépületekké való átalakítása előtt.
A Deloitte idei felmérése a klasszikus kereskedelmi szegmenseken túli alternatív szektorok, például a bérbeadásra fejlesztett, ún. built-to-rent, többlaklásos társasházak jelentős térnyerését mutatják. A szegmens megítélése öt helyet ugrott a második helyre, melyet az idősotthonok szegmense követ. A legtöbb régióban fókuszba kerültek a lakhatással és az öregedő társadalommal kapcsolatos ingatlanhasználói igények és piaci lehetőségek.
– mondta Kohári Gábor.
Megfelelési kényszer a fenntarthatóságra
A fenntarthatósággal kapcsolatos szabályozások világszerte gyorsan fejlődnek. A nem túl távoli jövőben az EU-ban tevékenykedő minden vállalat beszámolójában a pénzügyi jelentéseihez hasonló részletes ESG-mérőszámokat kell majd közölni. Ugyanakkor sok ingatlantársaság még nem áll készen arra, hogy megfeleljen a környezetvédelmi, társadalmi és irányítási (ESG) előírásoknak: Európában a válaszadók 54 százalékának jelentős kihívást jelent az ESG-nek való megfelelőség.
Az Európai Parlament 2023. március 14-én fogadta el az épületek energiateljesítményéről szóló irányelvet, amely ambiciózus célokat tűzött ki a nulla szén-dioxid-kibocsátás 2050-ig történő elérésére, és több köztes határidőt is megszab. Az irányelvtől függetlenül, az ingatlanok üzletileg fenntarthatóbbá tételének egyik legfontosabb katalizátora az energiafelhasználás szintjének és költségének csökkentése, ami a korábbi évektől nehezebb piaci környezetben komoly feladat elé állítja a társaságokat
– tette hozzá a szakértő.
A Deloitte elemzése szerint a fenntarthatóbb építés, üzemeltetés és használat érdekében több tényezőt célszerű fontolóra venni:
Üzleti prioritások meghatározása. Azoknak a tényezőknek az azonosítása, melyeknek jelentős a hatása a működési eredményességre és a fenntarthatósági célok elérésére. Az EU-ban működő jelentős méretű ingatlancégeknek 2024-től kell jelentést készíteni a nem pénzügyi területekről a vállalati fenntarthatósági jelentésről szóló irányelv szerint. A felmérés válaszadóinak több mint 46%-a úgy nyilatkozott, hogy már elvégezte a lényeges tényezők azonosítására vonatkozó értékelést, míg további 40%-uk azt tervezi, hogy a következő évben végzi azt el.
A szén-dioxid-kibocsátás csökkentését célzó új technológiákat és innovatív üzleti megoldásokat magában foglaló transzformációk. Ez stratégiai prioritás az ingatlanok értékének megőrzése érdekében. A Deloitte felmérése szerint a fenntarthatósággal kapcsolatos legfontosabb eszköz az összekapcsolt IoT-eszközökbe és az intelligens technológiákba való befektetés volt a fogyasztás szabályozása és nyomon követése érdekében – a válaszadók 45%-a jelölte ezt meg.
A tiszta energia megoldásokra való átállás felgyorsítása. A sikeres dekarbonizációs stratégia feltérképezése magában foglalja a tiszta energiaforrásokra való átállást. Az épületek energiafelhasználása a globális energiafogyasztás jelenleg mintegy harmadát teszi ki. 2021-ben az ingatlanszektor a globális energiakibocsátás még csak 26 százalékáért volt felelős, amelyből mintegy 7% a fosszilis tüzelőanyagok épületekben történő használatához kapcsolódott (közvetlen kibocsátás), 19%-a pedig az épületekben használt villamosenergia- és hőtermeléshez kapcsolódik (közvetett kibocsátás). 2030-ig az ingatlanszektor szén-dioxid-kibocsátásának 50%-os csökkentését kell elérni, míg 2050-re a teljes nulla kibocsátást. A válaszadók több mint egyharmada (38%) azt mondta, hogy a vállalatuk a következő egy évben az ingatlanukra megújuló energiaforrásokat telepít, vagy ilyen forrásból származó energiát vásárol.
Címlapkép: Shaynedrinkstockphoto, PuzzlePix/Shutterstock
