KILÁTÁSOK A NÖVEKVŐ LAKÁSÁFA UTÁN
A tavaszt követően az őszi időszak a legélénkebb a lakáspiacon. Különösen a fővárosban, a környékén és a nagyobb egyetemi városokban, ahol nemcsak a felsőoktatási tanév kezdete, de a nyár után újra erőteljesebben felpörgő gazdasági élet is alaposan megmozgatja a szektort. Még lesz róla szó, de előrebocsátjuk: az erős, jól teljesítő gazdaság miatt egyelőre szó sincs a magas árak mérséklődéséről, sőt!
Annak ellenére megtörtént a felfordulás, magyarán a kereslet és az árak további kis növekedése, hogy a piaci szereplők tudják: hatalmas változás jön. Hisz 2019. december végéig be kell fejezni a most épülő új otthonokat, de legalábbis a vételár 80-90 százalékát be kell szedni, hogy a 2020 januárjától életbe lépő, ötről újra 27 százalékra visszaemelkedő lakásáfa ne nullázza le hirtelen a piacot. Az viszont tény: egyelőre nem érdemes új építésű ingatlanos projekteket indítani, amíg az nem látszik, hogy a jövő évi hajrát követően miként alakul a kereslet.
ELSZALADÓ ÁRAK
Miért ilyen fontos ez a dolog? Azért, mert egy másfél szobás, most 35 milliós fővárosi lakás ára az új általános forgalmi adóval már jóval 40 millió forint felett lesz. Új családi otthonok még a külső fővárosi kerületekben sem nagyon lesznek 35-40 millió alatt a növekvő áfateherrel. A költözésen gondolkodó családoknak csak akkor van szerencséjük, ha meglévő fővárosi lakásukat adják el. Annak az értéke ugyanis most szintén nagyon magas: a kétszobás panelek valahol 23-25 millió forint környékén kezdődnek, de húsz alatt még a hagyományosan olcsó dél-pesti régióban sem kapni ilyet. Budán és a pesti belvárosban pedig csak a felsőbb osztályok engedhetnek meg maguknak nagyobb lakást, mert ezek ára 45-50 milliótól felfelé kezdődik, de 30 alatt még a garzonok is ritkák!
KOMPENZÁCIÓRA VÁRVA
Persze az újlakás-piacon a kormányzat a családoknak, amelyek valóban lakni, nem pedig kiadási és/vagy drágulási spekulációs célból vásárolnak, a visszaemelkedő általános forgalmi adó miatt kompenzációt nyújt. Azt viszont egyelőre nem lehet tudni, hogy milyen jellegűt. Ebben azonban annyi előrelépés történt, hogy az egyik ismert érdekvédelmi szervezet nyilvános javaslatokat fogalmazott meg ezen kulcsfontosságú ellentételezés ügyében.
Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) a lakásépítés lendületét fenntartandó több új kedvezmény bevezetését javasolja. A szervezet szerint a kompenzációs intézkedési csomagnak mindenképp egyenrangúan kellene kezelni az újlakás-építést a meglévő ingatlanok felújításával – mindkettőre jelentős támogatást javasolnak.
Ez olvasatukban azt jelentené, hogy az áfa-visszatérítésnek az új otthonok építése mellett a meglévő lakások vételére és felújítására is ki kellene terjednie. Javaslatuk szerint az új rendszerben a renoválási összköltség forgalmi adójának a harminc százalékát, legfeljebb hárommillió forintot lehetne visszaigényelni. A visszaigénylés feltétele lenne persze a tatarozásra irányuló írásos szerződés a kivitelezőkkel, a részletes műszaki leírás és főképp: az átlátható finanszírozás.
További fontos elem, hogy az első lakáshoz való hozzájutásnál életkortól függetlenül legyen állami hitelkamat-támogatás, amely három százalék körül tartja a hitelköltségeket. Ez pedig vonatkozzon új, illetve felújított otthon vásárlására is. Az ÉVOSZ emellett azt is szeretné, hogy a CSOK szélesebb társadalmi kör részére, ismét csak kortól függetlenül legyen elérhető.
AZ ELSŐ FECSKÉK
Mindemellett a szakmai szövetség szerint megfontolandó lenne, hogy a fiatal házasok lakhatását segítsék az önkormányzatok úgynevezett fecskeházépítési programmal. Ezzel párhuzamosan pedig azt indítványozzák, hogy a kormányzat munkálja ki a mintegy 350 ezer üresen álló lakás hasznosítását ösztönző cselekvési, szabályozási tervet. Továbbá már 2018-ban újraindítanák az energiatakarékos felújítások pályázatát.
Ez utóbbi téren még nincs döntés, de egy hasonló támogatási programban történt előrelépés. A Magyar Fejlesztési Bank szeptember végén jelentette be, hogy október negyedikétől minden eddiginél kedvezőbb feltételekkel kapható a Lakossági Energiahatékonysági Program által nyújtott nullaszázalékos hitel. E sikeres konstrukció egyes változtatásai most kifejezetten a társasházak, lakásszövetkezetek számára teszik könnyebben elérhetővé ezt a terméket.
TRENDEK, FOLYAMATOK
Mindeközben a lakáspiac mintha nem zavartatná magát a jövőre elkövetkező nagy változásoktól: előbb a kínálat bővülésétől, majd az áfa emelkedése miatt várható – vélhetőleg átmeneti – lassulástól. Az árak igen kitartóan menetelnek felfelé.
Még a szakértők egy részét is meglepte az az adatsor, melyet néhány napja az Otthon Centrum tett közzé (az egyes városok, kerületek újlakás-árait lásd a táblázatban). E szerint tehát nem lassult a növekedés az új építésű ingatlanok piacán: 2018 szeptemberére a fővárosi beruházások száma elérte a 468-at (ez huszonkettővel több, mint egy éve volt).
Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum (OC) elemzési vezetőjének elmondása szerint a felmérés időpontjában a beruházók 6630 lakást kínáltak megvételre Budapesten. A legtöbb projekt a XIII. kerületben van, ahol 94 beruházásban hirdetnek eladó lakásokat, ez a megvalósítás különböző fázisaiban lévő fővárosi társasházprojektek ötödét jelenti.
Budán kiemelkedő a III. kerület 52 folyamatban lévő invesztícióval, a pesti oldalon pedig Ferencváros és Zugló áll az élen 29-29 projekttel – teszi hozzá Soóki-Tóth Gábor. A szakember úgy véli, az értékesítettség aránya is javult: míg tavaly szeptemberben a felmért lakáskínálat 57,7, ez év ugyanazon időszakában már csak 47,9 százaléka volt leköthető.
A fővároson belül széles skálán mozognak a különböző projektekben elérhető új építésű lakások árai. Továbbra is az V., a XIII., a II. és az I. kerületben kell a legtöbbet fizetni egy négyzetméterért: itt átlagosnak számít az egymillió forint fölötti négyzetméterár. A legolcsóbban a XXIII. kerületben juthatunk új építésű ingatlanhoz, ahol az átlagos árszint kicsivel ötszázezer forint alatt marad.
EZ A HELYZET VIDÉKEN
Vidéken a legtöbb beruházás Győrben, Debrecenben, Pécsett és Szegeden ismert. Ezekben a városokban található az online felületeken meghirdetett újlakás-projektek 45,5 százaléka – mondja az Otthon Centrum elemzési vezetője.
A megyeszékhelyeken a fővárosival közel megegyező mértékű drágulás volt tapasztalható az elmúlt év során. Azonban az OC által közölt 435 ezer forintos átlagos négyzetméterár így is a budapesti érték fele. A vidéki megyei jogú városok közül a legmagasabb árfekvése egy győri projektnek van. A meghirdetett 820 ezer forintos négyzetméterár négy és félszerese a legolcsóbb új építésű lakásénak, amelyet a borsodi megyeszékhelyen, Miskolcon kínálnak.
Ezen árakból az következik, hogy egyelőre azért csak alapos megfontolás után érdemes új építésű lakást vásárolni az átlagembereknek. Főként akkor, ha a három gyerek után járó 10+10-es CSOK igénybe vehető, és a lehetőségekhez mérhetően elérhető az ár. Ha lakáshitel szükséges, akkor fontos a magas (kimutatott) jövedelem, s az is, hogy minél hosszabb, legalább öt-tíz évre fixált kamatperiódusú legyen a konstrukció.
