ÁTALAKULÓ LAKÁSPIAC
Airbnb – bárkinek, aki ezt a szót meghallja, s van némi affinitása a fővárosi lakáspiaci folyamatok iránt, rögtön van véleménye a dologról. Ha más nem, hát legalább annyi, hogy a lakáshotelek külföldi vendégei rendszerint túl hangosan buliznak, zavarják a házak nyugalmát. A többség arról is hallott, hogy egyes kerületek – elsősorban a VI., a VII. és a VIII. – különböző módszerekkel, főként kötelező és drága parkolóhely-megváltással szorítják keretek közé az új magánszállás-szolgáltatási engedélyek kiadását. Emellett a társasházak közgyűlései egyedileg sorra tiltják, korlátozzák, szabályozzák az ingatlanok ilyen célú hasznosítását.
Mindenesetre az Ingatlan.com friss felmérése szerint a tízezret is meghaladja immár a Budapest területén működő lakáshotelek száma. Holott tíz éve (még az Airbnb-korszak előtt) ezer körüli fővárosi kiadó szoba volt, s két és fél esztendeje is csak 6300. De a Jancsik András, Michalkó Gábor és Csernyik Márta kutatók által jegyzett tavalyi Airbnb-tanulmány szerint a rövid távú ingatlankiadás részesedése a szálláshelyek piacán 2017 végére már meghaladta a harminc százalékot, szemben a 2014 végi 13,7-del.
Mivel azóta, ha lassulva is, de tovább nőtt ez az üzlet, így mára az egyébként is gyorsan növekvő budapesti szálláspiac bő harmada a magánkiadók kezében van. Illetve jórészt a privát formához közeli, amolyan kisvállalkozói rendszerben üzemeltetett „szobáztató” kkv-k kezébe került. Persze mivel a teljes torta szintén hatalmasat nőtt a hazai turizmus rekordteljesítménye miatt, egyelőre kezelhető mértékű a hagyományos és az airbnb-s vendéglátók közti feszültség. Bár az előbbiek joggal mondják, hogy a magánlakások kiadóinak sokkal kevesebb szabályt kell betartaniuk, így a költségeik is mérsékeltebbek.
BENT KONCENTRÁLÓDNAK
De az ágazati nézeteltéréseknél érdekesebb, hogy a lakáspiac egészére miként hatott az elmúlt években ez a tendencia. Annál is inkább, mert tízezer lakásról van szó, ráadásul zömmel a Nagykörúton belüli és az ahhoz közeli pesti területekre, városrészekre, kerületekre koncentrálódó eloszlásban. Budapesten ma mintegy 930 ezer lakás van, de a belső kerületekben hat-nyolcezer kiadó található. Ez a városbelsőre vetítve statisztikailag csak két-három százalékos arány, de egyes kisebb, kiemelt helyen lévő lakóházakban akár az ingatlanok harmadát-felét is kitehetik ezek az otthonok.
A fő trendek könnyen tetten érhetők: a legjobb módúakat, a felső, valamint a felső középosztálybelieket leszámítva a belső területeken a bérlők zöme külföldi, akiknek a pesti albérleti díjak elfogadhatók – csak mostanában kezdtek közelíteni mondjuk Bécs vagy Berlin áraihoz, amely városok nyugaton amúgy sem számítanak a legdrágábbak közé.
A fiatalos kultúra, a pezsgő romkocsmai élet pedig nemcsak a pár napra érkező turistákat vonzza, hanem fiatalok ezreit, tízezreit állandó vagy legalábbis néhány hetesnél tartósabb ittlétre.
De milyen trendek határozzák meg ma a kialakult airbnb-s piacot? Mit jelent mindez egy lakásbefektető szemszögéből? Elsősorban azt, hogy a belsőbb kerületekből, a központi városrészekből teljesen kiszorultak a hazai bérlők, illetve a „mezei” lakásvásárlók – egyébként nagyon hasonlóan más, nyugati világvárosokban megfigyeltekhez.
Az egymilliós és az e feletti lakás-négyzetméterárak, valamint egy szoba esetén is havi kétszázezer forinttól kezdődő bérleti díjak már csak a leggazdagabb magyaroknak és a tehetősebb országok átlagpolgárainak fizethetők meg.
Ilyen magas vételárak mellett ugyanakkor már erősen kérdéses, hogy egy az ingatlanpiacon és/vagy a lakáskiadásban járatlan átlagembernek megéri-e ma legalább 30, de inkább 35-40 millió forintot áldozni egy kis, belső kerületi kiadó lakás megvásárlására.
HOL MEGY JÓL?
Továbbra is erős hatást gyakorol tehát a fővárosi albérleti piacra a rövid távú lakáskiadás, annak ellenére, hogy a lakáshotelek kínálata jelentősen bővült – állapítja meg az Ingatlan.com elemzése. Ez az anyag azt vizsgálja, hogyan változott a piac az elmúlt két és fél évben, azaz a kerületekben mennyivel kell többet vagy kevesebbet fizetni egy-egy ötven négyzetméteres otthonért a budapesti átlagos bérleti díjhoz képest. A több mint tízezer rövid távra kiadó lakással szemben a hosszú távra kínált albérletek száma 8800 feletti. Viszont csak pár kerületben, a központhoz nagyon közel, esetleg kiemelt közlekedési csomópontoknál érdemes befektetésben gondolkodni.
De nézzük az egyes kerületeket: a legtöbb lakáshotel a bulinegyedben, azaz a VII. kerületben található, itt háromezer lakást kínálnak rövid távú kiadásra. Az ezüstérem a VI. kerületé a maga 2165 ingatlanával, a bronz pedig az V.-é közel kétezer lakással. A kínálat 67 százalékát tehát ez a három városrész adja, de népszerű még a VIII., a IX. és a XIII. kerület is, ezekben összesen több mint kétezer ingatlan várja a turistákat.
MI A CSÚCS?
Az Airbnb-hatás az V. kerületben a legerősebb: itt egy ötven négyzetméteres lakás átlagos bérleti díja 202 ezer forint, ez közel harminc százalékkal haladja meg a hasonló méretű budapesti otthonok 159 ezer forintos átlagát. Az I. kerületi ingatlanoknál 24 százalékos a prémium, ami kétszázezer forint közeli átlagos bérleti díjat jelent, a VI. kerületi kiadó lakásoknál tíz-, a VII. kerületieknél ötszázalékos a többlet.
Nincs mit keresni viszont rövid távú kiadással Dél- és Kelet-Pesten. A három legolcsóbb városrész ugyanis a XVII., a XX. és a XXIII. kerület. Ide már nem vagy igen ritkán merészkednek turisták. Az itteni ötven négyzetméteres kiadó lakásokat hazaiak, esetleg vendégmunkások keresik. A bérleti díj 109–125 ezer forint, ami húsz-harminc százalékkal marad el a budapesti átlagtól.
Az Ingatlan.com szakértője, Balogh László szerint a belvárosi bérleti díjak lényegében mindig is magasabbak voltak a fővárosi középértéknél, de ez a különbség jelentősen megnőtt az Airbnb megjelenése óta. Kilenc éve, a lakáshotelek elterjedése előtt mindössze 2–10 százalékkal kellett többet fizetni a legnépszerűbb kerületekben egy-egy kiadó lakásért a budapesti átlaghoz viszonyítva. Jelenleg ez a felár 10–27 százalékos.
Azaz bár a lakáshotelek jelentős hatással vannak a budapesti albérleti árakra, ez főleg csak a belvárosi kerületekben okozott drágulást a hosszú távú díjakat tekintve. Egy ötven négyzetméteres ingatlan bérleti díját havonta átlagosan 13–27 ezer forinttal drágította az Airbnb térnyerése a belső kerületekben. Vagyis az itteni árakat elég durván befolyásolja, hogy nő a turizmus, és ezzel párhuzamosan jó üzlet lett a rövid távú lakáskiadás, még úgy is, hogy a kínálat brutálisan bővült. Tehát: hiába van jóval több kiadó otthon a piacon, az elméleti árverseny most kivételesen egyáltalán nem fogta vissza a drágulást. Ez esetben még pörgette is.
