ELÉRHETTÉK A MAXIMUMOT
Eddig a napos oldalon voltunk, most azonban gyülekeznek a felhők – legalábbis ezt hallani az ingatlanszakma egyre több szereplőjétől. Számos eléggé egyértelmű jel utal ugyanis arra, hogy a lakáspiac – különösen a fővárosban – elérte a csúcspontját. Ami az árakat illeti, ez talán nem is vitás sem az átlagemberek, sem a szektorban dolgozók körében. Az eladók, látva az évek óta tartó drágulást és a még mindig kitartó keresletet, lassuló ütemben bár, de folyamatosan emelik, illetve magasan tartják az árakat. A használtlakás-piac kínálati ellenértékei zömében – még a mai magas szintet alapul véve is – túlzók, és lassan az új építésű lakások, sorházak árait sem tudják már hová emelni a beruházók.
FELEMÁS ÉVKEZDET
Ez a felszálló ágban így szokott menni a piacon, azonban annál meglepőbb, hogy az új építésű lakások – még akkor is, ha a kedvezményes, ötszázalékos áfakulccsal hirdetik őket – az idén jóval kevésbé fogynak, mint tavaly ősszel. Akad olyan nagy fővárosi társasház-beruházó, amely hónapok óta csak pár lakást adott el, de az invesztorok nagy része sokkal kevesebb szerződést kötött a tervezettnél. Ez persze nem azt jelenti, hogy az emberek nem akarnak költözni, csupán azt, hogy a piac most már nem viseli el könnyedén az újabb és újabb emeléseket. A frissen épült otthonok ára is üvegplafonba ütközött, az öt százalékkal futó projektek még megmaradt lakásainál is.
Az erős múlt esztendőt látva ugyanis a zömmel Budapesten és környékén tevékenykedő újlakás-építők, -fejlesztők többsége ez év elején árat emelt: méghozzá átlagosan hat-hét százalékos volt a drágulás. Ez nem tűnik soknak, ám korábban is folyamatosan nőttek az árak, így a 2019-es emelkedés egy tipikus kétszobás új ingatlannál további két-három millió forintot jelent. Így hát hiába olcsó a hitel, hiába sok a támogatás, hiába növekednek a fizetések, a magyarok háromszor is meggondolják, mit, hol és főképp mennyiért vesznek.
A külföldiek ugyanis zömmel a belváros szívében vásárolnak, ott, ahol ma nemhogy az új, de még a használt lakást is csak nagyon kevesen engedhetik meg maguknak. Az egyéni befektetők pedig lassan jobban járnak, ha az öt évre közel ötszázalékos kamatot ígérő, rugalmas és olcsó Nemzeti Kötvényt veszik meg, mintsem a lakáskiadással bajlódjanak. Lakást ők csak akkor vásárolnak, ha további jelentős drágulást várnak, ám ezt az optimizmust egyre kevesebben engedik meg maguknak.
Persze csökkenésről azért egyelőre nincs szó. Mint Benedikt Károly, a Duna House marketing- és PR-vezetője lapunknak elmondta: az első negyedéves mutatók alapján még mindig emelkedő árakat látunk, amelyekkel növekvő kereslet párosul. Ez idővel mindenképpen összeér, és a tranzakciószámokban is jelentkezik majd – fejtette ki kérdésünkre a szakember.
„Az ingatlanpiacon mindig kell pár hónap, hogy a vevői oldal elfogadja a drágulást, de utána az egyensúlyi viszony rendeződni szokott” – mondta a Duna House szakértője.
BELVÁROSI TÚLFŰTÖTTSÉG
Pár napja, a Lakás 2019 kiállításon tartott konferencián Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank egyik igazgatója is óvatosan nyilatkozott: arra figyelmeztetett, hogy Budapest belvárosának az ingatlanpiacán egyfajta árbuborék van kialakulóban. Bár a szakember inkább a „túlfűtöttség jelei” fordulatot használta, kiemelve, hogy a főváros legbelsőbb kerületeiről van most szó, illetve a meredek áremelkedést az elmúlt években is a nagyvárosok piacai generálták. A községekben csak az éves tranzakciók ötöde valósult meg, forintban kifejezve a tranzakciós értéknek csupán a nyolc százaléka.
Igaz, Banai Ádám úgy véli, még régiós összehasonlításban is kiugróan alacsony szintű a lakáshitelek állománya. Viszont az első lakást vásárlókat a jegybanki igazgató szerint továbbra is több módon kell támogatni, például illetékmentességgel. A szakember később azt is felvetette, hogy a nem befektetési célból vásárlóknak az új építések esetén érdemes lenne valamiféle áfakedvezményt is nyújtani.
Ez persze nem feltétlenül jelenti azt, hogy 2020. január elsejétől mégis lesz kedvezményes újlakás-áfa, de valószínűleg a május végén parlament elé kerülő 2020-as költségvetésben lesz valamilyen további kedvezmény azoknak a családoknak, amelyek saját célra vállalkozói építésű, 27 százalékos áfás otthont vennének. A kormányzati szándék ugyanis egyértelmű: a befektetők helyett a családok vásárlásait szeretnék támogatni.
EGYMILLIÓ PER NÉGYZETMÉTER
Viszont a visszaugró áfa miatt a fővárosból szinte eltűntek az újonnan tervezett társasházak: Budapesten az ötszázalékos forgalmi adóval az utóbbi negyedévekben rendre 2500-3000 lakásépítés indult, de 2019 első negyedében a 27 százalékos áfa okán csupán hétszáznál kevesebb lakás építését jelentették be. Ráadásul a kiadott engedély még nem jelent megépült ingatlant. Lehet, hogy végül fel sem épül a ház, mert nagyon kevés vevő jelentkezik. Ráadásul a költségek növekedése miatt csak a város előkelő negyedeiben (belváros, elegáns budai zöldövezetek) maradt értelme a 27 százalék melletti fejlesztésnek, különösen, hogy 2023-ig van idejük a kedvezményes áfával építőknek a lakások befejezésére.
Budapesten tehát egyre kevésbé lehet tömegtermék az egymilliós négyzetméterár feletti új társasházi lakás, ami végső soron a büdzsének, a GDP-nek sem jó. Mi több: új építésű, soklakásos épületek csak igen elvétve fordulnak elő még a vidéki nagyvárosokban is, a fővárosban pedig elképesztően koncentrált az új társasházak piaca. A 23 kerületből lényegében csak a XIII.-ban, a IV.-ben, a VIII.-ban, a IX.-ben és a XI.-ben épül több ilyen, emeletes ingatlan, a többiben alig vagy egyáltalán nem jellemző ez, még ötszázalékos áfánál sem.
Ugyanakkor a drágulás ezúttal a vidéki nagyvárosokban is hangsúlyosabban jelentkezett – jegyezte meg a Duna House szakembere. Benedikt Károly az év hátralévő részében további keresletnövekedésre számít, köszönhetően a családtámogatási intézkedéseknek. Ugyanakkor lehet, hogy a növekvő igényre az új építésű lakások piaca nehezen tud majd megfelelő kínálatot felmutatni, így várhatóan sokan a használt lakások szegmensében találják meg leendő otthonukat – véli a marketingvezető.
HITELEZÉSI HELYZET
Nyilván jó jel is lehetne, de talán inkább egyfajta csúcspont körüli állapotot jelez, hogy évtizedes rekord dőlt meg a lakáshitelpiacon: tíz év óta először tavaly lépte át a százezret a folyósított lakáshitelek száma. A KSH adatai szerint összesen 108 ezer ilyen kölcsönt engedélyeztek a bankok, ami tizenhárom százalékkal több a 2017-es adatnál. A hitelek összege 853 milliárd forintot tett ki, ez éves szinten 33 százalékos növekedést jelent. Ugyanakkor Banai Ádám mellett Darida Pál, a Futureal-csoport finanszírozási és tranzakciós igazgatója, valamint Nagy Gergely, az OTP Csoport budapesti régiójának az ügyvezetőigazgató-helyettese is egyetértett abban, hogy nálunk még a régiós országokkal összevetve is alacsony a hitelből vásárló lakástulajdonosok aránya. Ez azt jelenti, hogy ha a kamatszint nem nő gyorsan és látványosan, akkor a hitelezés további felfutása még fűtheti a piacot, így lassuló ütemben bár, de folytatódhat is az árak növekedése.
Ennek persze – szerencsére – gátat szabnak a jegybank tavaly ősszel szigorított adósságfékszabályai, úgyhogy túlzott mértékű eladósodottságtól ezért sem tartanak a szakértők.
NŐ A HITELEK ARÁNYA
Az Ingatlan.com-csoporthoz tartozó Money.hu legfrissebb elemzéséből persze közben az derül ki, hogy ha lassan is, de nő a hitelek aránya, már csak a jövedelmeknél sokkal nagyobb mértékű ingatlanár-emelkedés okán is. A friss elemzés szerint 2015-ben 49 ezer ingatlanvásárlás céljából folyósított hitel jutott 134 ezer adásvételre, azaz 37 százalékos volt az arányuk, ám a szakértők becslése szerint 2018-ban 166 ezer lakásadásvételre került sor, erre pedig 75 ezer lakáshitel jutott, vagyis a lakásvételek 45 százalékát hitelből finanszírozták a vevők.
Trencsán Erika, a Money.hu vezető szakértője alá is húzta: a lakáshitelek látványos térnyerése részben az alacsony kamatoknak, a nettó reálbérek emelkedésének és persze a lakások – már említett – drágulásának köszönhető. Az idén ráadásul még nagyobb lehet azoknak az aránya, akik kölcsönből finanszírozzák a lakásvásárlásukat. Nem jó jel azért, hogy kockázatosabb, változó kamatozású hitelből még mindig rengeteg van, a meglévő konstrukcióknál hatvan százalék körüli az arányuk.
