Egy friss brit tanulmány, a Resolution Alapítvány munkája szerint az 1980 és 1996 közt született „fiatalok” 40 százaléka él bérelt lakásban Nagy-Britanniában. Ez dupla annyi, mint amennyit korábban az előző generációknál mértek. Ráadásul most már háromszor annyi gyermeket nevelő család él albérletben, mint másfél évtizede. A magas albérleti díjak miatt a fiatalok eleve nem tudnak eleget félretenni, hogy egyszer saját lakásuk lehessen.
8 HELYETT 16 MILLIÓ
A helyzet közel sem csak a szigetországra jellemző. Nálunk a gazdaság és a bérszínvonal általános, széles körű és jól érezhető növekedésének akadnak hasonló, nem éppen kellemes kísérőjelenségei. Ilyen éppen a magyar nagyvárosok lakhatási költségeinek jól látható növekedése. És persze különösen érzékenyen érinti ez a bérlakáspiacot, mert nálunk döntően a kevéssé tehetősek bérelnek, akik nem tudják megvenni a kisebb lakásokat sem.
Ám mivel a belépő szintű budapesti lakások ára a 2014-es 7-8 millió forintról 3-4 év alatt a duplájára növekedett, így sajnos a vásárolni nem tudók köre is látványosan bővült.
Nyilván akad egy széles főiskolás és pályakezdő réteg, ahol az olcsó hitelekből már vásárolhatnának, de nem mernek, vagy fix állás híján nem tudnak még eladósodni. Az is igaz persze, hogy a mai 20-25 évesek egyre kevésbé szeretnék a hosszabb távra való „röghöz kötést”, hiszen kipróbálnák magukat magukat más környezetben is. Csakhogy az emelkedő lakásárak és az albérletre kifizetett egyre magasabb díjak miatt könnyen lehet, hogy kisgyerekkel sem tudnak már saját lakásba költözni.
REPKEDNEK A SZÁZEZREK
A közgazdasági összefüggések kemény dolgok: ha egy szép garzonlakás az élhetőbb pesti részeken 15 milliótól kezdődik használtan és 25 körül újonnan, akkor bizony a kiadási célból vásárlók is ehhez igazítják a bérleti díjakat, hiszen bruttó 6-7 százalékos hozamot szeretnének. Magyarán egy belépő használt lakást 80 ezer plusz rezsitől felfelé, egy újat vagy újszerűt pedig 120-130 ezer plusz rezsitől felfelé fognak kiadni. Különösen annak fényében, hogy nemcsak a minimálbérek, de a kezdő fizetések is látványosan nőnek. Az összefüggések egyszerűek, a piac egyfajta egyensúlyra törekszik: ha van munka és jól megfizetik, akkor drágulnak a lakások, ha drágulnak a lakások, az albérlet is egyre borsosabb. Mindezt persze a 2008 utáni szűk esztendőkben elhalasztott rengeteg lakásigény, illetve a nullához közelítő betét- és hitelkamatok még tovább fűtik. A jegybanki és piaci várakozások szerint még évekig fennmaradhat az igen alacsony kamatkörnyezet. Ha a gazdasági növekedés is stabil marad, akkor az is könnyen lehet, hogy még tovább kúsznak, szaladnak felfelé a fővárosi és nagyvárosi lakásbérlési költségek. A főváros mellett a gazdaságilag legsikeresebb -vidéki megyeszékhelyeken, például Győrben, Debrecenben és hasonló sikervárosokban pedig sokkal jobban érezhető ez, hiszen erős a fiatalok felköltözési szándéka, amellyel a lakáskínálat sem az adásvételi, sem a bérleti piacon nem tudott igazán lépést tartani.
Nagy kihívás az arányok eltolódása az átlagos keresetűek esetén. Nézzünk egy konkrét példát a felsőbb középosztályból. Ha mondjuk egy kelet-magyarországi orvoscsalád idősebbik fia 4-5 évvel ezelőtt költözött a budapesti orvosi egyetem közelébe, akkor 55 ezer forint körül tudott garzont bérelni. Gyógyszerészként a kezdő fizetése akkoriban nettó 170 ezer forint körül volt, tehát rezsi nélkül fizetése egyharmadát vitte el az albérleti díj. Az illető öccse viszont az idén költözött Pestre, és ő is önálló lakást szeretne. Az egyetemhez közel ugyanaz a lakás, ami egykor havi 55 ezer volt, most 120 ezer forint. Persze a kezdő fizetések is nőttek, de nem ilyen mértékben. A fiatalabb srác jó helyet talált, de így is csak 200 ezer a nettó jövedelme, azaz a bérleti díj nem a 33, hanem a 60 százalékát vinné el a fizetésének. Az illető nem is vállalja ezt, inkább egy barátjával közösen bérelnek majd 150 ezerért egy tágasabb lakást. A fiúk azonban jó helyzetben vannak, mert szüleik tehetősek, így, ha már bizonyosan megragadnak Pesten, kapnak egy-egy lakást az életkezdéshez. De mit szóljanak azok, akik mondjuk ápolóként, tanárként vagy egyszerűbb munkával, mondjuk kereskedelmi dolgozóként próbálják kigazdálkodni a duplázódó albérletárakat?
Nem meglepő, hogy a bérlők így egyre kijjebb költöznek a peremkerületekbe, beérik a felújítatlan, kétesebb környékeken lévő lakásokkal, illetve – főként, ha fiatalok – többszobás lakásokat közösen vesznek ki, jobb híján vállalva az együttélés nyűgeit.
JELENTŐS ELŐNYÖK
De persze az igazi kérdés az marad, hogy a gyerek(ek) születésével a többség el tud-e majd költözni saját otthonba. Ha a kamatok alacsonyak maradnak és a gazdaság a következő években is kitűnően teljesít, akkor a törekvő, pénzt jól beosztó középrétegek esélye erre megmarad. Már csak azért is, mert az említett olcsó hitelek mellett a gyerekvállalást a bőkezű CSOK-rendszer, az áfakedvezmények vagy lakás-takarékpénztári megtakarítások is segítik. Ráadásul várhatóan a gyereket, illetve több csemetét vállalók a mainál is jelentősebb kedvezményekre számíthatnak – és nem csak a lakáshoz jutás terén. Nagy kérdés, hogy ezek a támogatások hogyan alakulnak, milyen újabb ösztönzők lépnek be a rendszerbe. E tekintetben a következő hetekben várhatóan sok minden kiderül.
MEDDIG DRÁGULNAK A LAKÁSOK?
Látszólag csak a vásárlóknak fontos, de valójában a bérlőknek sem mindegy, mennyibe került egy lakás, hiszen az albérleti díjak is igazodnak a lakásárakhoz. Az örök, legalábbis több éve hangoztatott kérdés: meddig emelkednek még az ingatlanárak? A válasz: ameddig az alacsony hitelkamatok fennmaradnak és a gazdaság érezhetően nő. A kereslet ugyanis ezért bővül. Persze az építési boom révén a kínálat is megugrott, és még jobban megugrik 2019 nyarán–őszén.
Az új árak azonban nem tudnak érdemben csökkenni, mert a kivitelezési költségek is az egekben vannak, a használt piacon pedig nem bőséges és nem is jó minőségű a kínálat. Szakértők szerint kár arra játszani, hogy rövid távon olcsóbbak lesznek a lakások, de az is eléggé valószínűtlen, hogy az árak olyan rakétasebességgel nőnek, mint az elmúlt két évben tették: a következő két-három esztendőben évi 4-5 százalékos növekedést lehet becsülni az új és a használt lakások árában is.
