Magyarország Európai Unióhoz történő csatlakozása előtt sokat emlegették, hogy a magyar termőföldek ára uniós összehasonlításban mennyire alacsony. Ahogyan azt is, hogy az agrárvilágnak szinte rákos daganata a rendezetlen, rossz földtulajdoni helyzet, amelynek sokszor áldatlan következménye a krónikus tőkehiány és a földbérleti rendszer termelést drágító, végső soron a versenyképességet szintén gátló intézménye. Volt is ebben valami, hiszen a birtoklásban anno alapvető változások következtek be, még a kárpótlási és a részaránytörvények végrehajtásának a hatására. Csaknem két és fél millió magánszemély jutott földtulajdonhoz, s az ország körülbelül 6,2 millió hektár mezőgazdasági területének körülbelül a 90 százaléka, mintegy 5,5 millió hektár került magántulajdonba.
Földügyben már a rendszerváltó kormány is nyilatkozatot tett 1989 augusztusában, tehát kevesebb mint két hónappal azelőtt, hogy Szűrös Mátyás akkori ideiglenes államfő a parlament erkélyéről kikiáltotta Magyar Köztársaságot. A nyilatkozatban pedig azt jelentették ki, hogy csak olyan tulajdonrendezést támogatnak, amely biztosítja, hogy a termőföld azé legyen, aki a leghatékonyabban képes megművelni, és hosszú távon érdekelt a termőképesség fenntartásában. Ennek ellenére a rendszerváltozás utáni Magyarországon a földtulajdoni viszonyok gyors és mechanikus – sokak szerint kellően át nem gondolt – ,,rendezése” nyomán olyan elaprózott birtokszerkezet jött létre, amely jórészt alkalmatlan volt a hatékony mezőgazdasági hasznosításra.
A termőföld privatizációja szinte kizárólag a szövetkezetek birtokában vagy közös használatában lévő területek terhére zajlott le. Ezek a szervezetek földtulajdon nélkül maradtak, s ez nem csupán egyszeri vagyonvesztést jelentett, a társas vállalkozások gazdálkodási feltételei hosszú távon is nehezebbé váltak. Az új birtokosok csaknem 80 százaléka pedig egy hektár vagy annál kisebb méretű, gyakran több tagból álló, szétszórtan elhelyezkedő területtel rendelkezett. Ez a helyzet az utóbbi időszakban hozott kormányzati intézkedések hatására javult ugyan, ám az öröklések következtében napjainkban is növekszik a parcellák száma, ami továbbra is nehezíti az egészséges birtokméretek kialakulását és az észszerű gazdálkodást.
Az öröklések miatti „parcellaosztódásnak” vethet gátat az agrárminiszter azzal, hogy jogszabályban határoztatná meg, mi az a legkisebb terület, amely ilyen módon már nem aprózódhat tovább. Nagy István erről éppen a lapunknak adott interjúban beszélt az osztatlan közös földtulajdon megszüntetése kapcsán. Ennek érdekében a tárca törvényjavaslatot nyújt majd be a parlament elé az őszi időszakban. Mivel ez egymillió hektárt érint, a változás nagyon komoly hatást fog gyakorolni a birtokok szerkezetére – tette hozzá a miniszter, nem titkolva, hogy az ügyben a vásárló, majd birtokegyesítő, végül értékesítő a Nemzeti Földalap lesz. Borítékolható, hogy egymillió hektár piacra kerülésével élénkül ez a szektor, kérdés azonban, hogy a földárak emelkedése mennyire lesz kitartó. A prognózisok szerint igencsak. Annyira, hogy a termőföld befektetésnek sem lesz utolsó.
A 2015 őszén meghirdetett Földet a gazdáknak! program hatására ugyanis 2016-ban a termőföldforgalom a két és félszeresére nőtt Magyarországon további, két számjegyű drágulással együtt. Az országos átlagár néhány hónapja már egymillió forint feletti volt hektáronként, néhány megye kivételével. A termőföld ellenértékét ugyanis az elmúlt időszakban jelentősen meghatározta az állami földprivatizáció, amelynek alapszabálya szerint a helyi árakat 10 százalékkal megemelten lehetett csak meghirdetni, azaz innentől kezdődhetett a licitálás. Ez pedig a nem állami tulajdonú, eladó területeknél is drágító hatású volt. Az állami eladások keretében összesen 253 ezer hektár termőföld vált elérhetővé, ebből közel kétszázezer talált gazdára.
Nem nehéz elképzelni, hogy a földpiacra a négyszer-ötször ennyi eladó területnek – ha az árszint/licit küszöb továbbra is érvényben marad – milyen hatása lesz. Különösen, ha belegondolunk, hogy bár a Földet a gazdáknak! program megszűnése hetvenszázalékos forgalmi visszaesést okozott tavaly a szegmensben, az árak továbbra is emelkednek, az elmúlt évben országosan 6 százalékos volt a drágulás. A 2016-os hektáronkénti 1,135 millió forintos átlagár a múlt évben 1,199 millióra nőtt – igaz, az előző esztendeihez képest feleakkora ütemben.
Az elmúlt öt évben különben megduplázódtak a földárak Magyarországon, egy hektár szántó országos átlagban már 1,2 millió forint volt az OTP adatai szerint. A termőföld-értékelés online programját kifejlesztő Agrotax Kft. számításaiból pedig az derül ki, hogy a hektáronkénti átlagár tavaly 1,4 millió forint volt. Azaz több mint 16 százalékkal nőtt a 2016-oshoz képest, és minden régióban egymillió feletti. „A piaci szereplők számára a termőföldárak mellett ugyanolyan fontos a bérleti díjak alakulása is. Utóbbiak 2017-ben stagnáltak a korábbi évekhez viszonyítva; ennek oka lehet az EU-s agrártámogatási források 2020 utáni bizonytalansága, valamint a gazdálkodók eltérő technológiája vagy a méretgazdaságosság problematikája” – hívta fel a figyelmet ugyanakkor Sáhó Ákos, az Agrotax ügyvezetője. „A föld drágább lett, de alapvető termelőeszköz-értéke változatlan, az ágazat jövedelemtermelő képessége ugyanis nem javult” – hangsúlyozta korábban a K&H Bank agrár- és élelmiszeripari üzletfejlesztési főosztályának ügyvezető igazgatója. Tresó István szerint a mai, közgazdaságilag nem indokolt árszint egy-két év alatt visszarendeződhet a gazdálkodás által kitermelhetőre, hacsak a hatékonyság növekedése „utol nem éri”. Idetartozik, hogy Nagy István az említett interjúban azt is elmondta: az agrárvilágban a legfontosabb éppen az ágazat hatékonyságának a javítása.
A másfél évtizede tartó folyamatos értéknövekedéssel a termőföld az ingatlanpiac egyértelműen stabil befektetést hozó szegmense – állítják az OTP szakértői a NAV ingatlanforgalmi adatbázisát feldolgozó termőföldérték-térképük legfrissebb adatai alapján. „Tavaly óta újra Békés megye a legdrágább, 1,67 milliós hektárárral. A múlt évben öt megyében az ellenérték egymillió forint alatt maradt: Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén, Zala, Heves és – a tavaly ideiglenesen már e szint felett lévő – Somogy. A legolcsóbb pedig Nógrád, alig 700 ezer forinttal. A termőföldárak emelkedő üteme lényegében másfél évtizede töretlen” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
A 2016-ban a földárveréseken „főszereplő” szántóterületek átlagára 2017-ben is jelentősen, közel 10 százalékkal nőtt. A kertek és gyümölcsösök, az erdők és a fásított területek, valamint a gyepek esetében 3 és 6 százalék közötti volt a drágulás mértéke, míg – a 2016-os csökkenés után – leginkább, nagyjából 15 százalékkal a szőlősök ára nőtt. Az adásvételek száma ugyanakkor a megelőző évi 56 ezerről tavaly 39 ezerre, míg az érintett teljes terület mérete alapján a földforgalom 70 százalékkal csökkent. Tehát átlagosan jóval kisebb földterületek cseréltek gazdát tavaly, mint 2016-ban. Az OTP értéktérképe szerint a múlt évben nagyjából ötvenezer hektár termőföldnek lett új tulajdonosa.
„Ezt a piacot érdekes összevetni a lakásokéval, egyszerűen értéknövelő befektetésként is vizsgálva, melyik szegmens hogyan teljesített az elmúlt esztendőkben. Egy hektár, 2010-ben vásárolt termőföld összességében átlagosan bőven a kétszeresére, 125 százalékkal növelte az értékét 2017-re. Ugyanezen idő alatt egy átlaglakás a harmadával, 30 százalékkal drágult. Nincs okunk feltételezni, hogy a közeli jövőben megállna a termőföldárak emelkedése, ami így továbbra is biztos befektetés maradhat” – értékelte a történteket Szabó István, az OTP agrárágazati ügyvezetőigazgató-helyettese.
Az Agrotax Iránytű éves termőföldkörképét a piacon megjelenő, nyilvánosan kihirdetett adásvételek hivatalos adataiból készítik. Mint termőföld-értékelő specialisták, a piaci folyamatokra koncentrálnak, és a ténylegesen megkötött, valamint kifüggesztett adásvételi szerződéseket dolgozzák fel. Módszerükkel torzításoktól mentes, reális adatokra alapozva összesítik a piaci folyamatokat. Sáhó Ákos ugyanakkor érdeklődésünkre felhívta a figyelmet arra, hogy eltérők a piaci szereplők számára elérhető adatbázisok, nyilvántartások. A szabályozás nem minden földtípusnál ír elő kifüggesztési kötelezettséget, ilyen eset az öröklés vagy az osztatlan közös tulajdonú földrészek értékesítése. Emiatt fordul elő, hogy valamennyire különböznek az éves átlagárak, de az idén megjelent elemzések abban azonosak, hogy a termőföld folyamatosan drágul.
