Érezhető lassulást hozott az augusztus a lakáshitelek piacán: a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint összesen 68,2 milliárd forintnyi új kölcsönről kötöttek szerződéseket a háztartások, ami jelentősen elmarad a júliusi 77,1 milliárd és az egy évvel korábbi 81,3 milliárd forinttól.
Az új szerződések mennyiségében mutatkozó visszaesés persze nem túlságosan meglepő. Azt már előre lehetett tudni, hogy a július 1-jétől igényelhető, állami támogatás mellett nyújtott babaváró hitelnek jelentős elszívó hatása lesz a lakáskölcsönök piacán is, hiszen a legfeljebb 10 millió forint összegben igényelhető konstrukciót sokan lakáscéljaik megvalósítására fordítják majd. A babaváró elszívó hatását jól mutatja, hogy az MNB adatai szerint július végére már 52 milliárd, egy hónappal később pedig 166 milliárd forint volt a kihelyezett állomány, ami mindenképpen igen jelentős tétel a lakossági hitelpiacon.
A másik, a viszonylag visszafogott teljesítményt magyarázó ok az lehet, hogy az idei nyári szezon a vártnál kissé gyengébbre sikeredett a lakáspiacon. Az ingatlanpiac teljesítményéről megjelent elemzések szerint nőtt az átlagos értékesítési idő az eladásra kínált lakóingatlanoknál, ami a kereslet visszaesésére utal. Utóbbiban szerepet játszhatott az is, hogy a befektetési céllal vásárlók egy része eltűnt a piacról, egyrészt a csökkenő, bérbeadással elérhető hozamok, másrészt az igen kedvező kondíciókkal kecsegtető szuperállampapír megjelenése miatt.
Az idei nyári szezon így összességében jóval gyengébben alakult a lakáskölcsönöknél, mint a 2018-as: a június és augusztus között megkötött 227,4 milliárd forintnyi lakáshitel-szerződés 8,8 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál.
A nyári megtorpanás ellenére egyáltalán nem kell temetni a lakáshitelpiacot. Az első nyolchavi szerződéses összeg ugyanis kicsivel, de meghaladta a 600 milliárd forintot, ami 6,4 százalékkal több az egy évvel korábbinál. Ráadásul ezt a növekedést úgy sikerült elérni, hogy az elmúlt években rendre nagyon gyorsan emelkedett a bázis: 2015 első nyolc hónapjában például még mindössze 212,8 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződéseket az ügyfelek.
A lakáskölcsönök állománya is kedvezően alakul: a jegybank adatai szerint augusztus végén már meghaladta a 3542,2 milliárd forintot, ami amellett, hogy 9,6 százalékos bővülés az egy évvel korábbihoz képest, nagyjából hétéves csúcs is egyben. Ezzel együtt a lakáshitelek részesedése egy kicsit csökkent a lakossági portfólióban 2018 augusztusához képest, miután a teljes állomány 10,6 százalékkal, 6668,2 milliárd forintra duzzadt az augusztusig számolt egy év alatt. Ezzel együtt még mindig a lakáskölcsönök adják a lakossági állomány legnagyobb szeletét: a két hónappal ezelőtti részesedésük meghaladta az 53 százalékot.
Az idei év első kétharmada – az új szerződések és a kimutatott állomány növekedésén túl – mindenképpen a fix kamatozású konstrukciók térnyeréséről szólt a lakáshiteleknél. Az MNB adatai szerint a 2019 első nyolc hónapjában megkötött kölcsönszerződések több mint 61 százalékánál öt évnél hosszabb volt a kamatperiódus időtartama – szemben az egy évvel korábbi, nem egészen 30 százalékkal –, míg a tíz éven túli fixálású hitelek aránya is elérte a 10,5 százalékot a bázisidőszaki 6,2 után. Eközben az éven belüli vagy legfeljebb egyéves kamatperiódusú hitelek aránya az egy évvel korábbi 19,5-ről 3,5 százalékra olvadt, és jelentősen, 44,7-ről 24,3 százalékra csökkent az 1 és 5 év közötti kamatfixálású kölcsönök súlya is.
Az persze nagy kérdés, hogy az év utolsó harmada mit hoz a lakáshitel-szerződéseknél, és megvalósulhat-e a pénzügyi szolgáltatók többsége által korábban várt két számjegyű növekedés az új kihelyezéseknél. Ebből a szempontból fontos szerepe lehet az új lakások piacán tapasztalható növekvő keresletnek és kínálatnak, amelyre az Ingatlan.com hívta fel a figyelmet legújabb elemzésében. E szerint várhatóan az októberben indult utolsó negyedévben adhatják át az elmúlt 1-2 évben elindított társasházfejlesztések keretében épülő lakások nagy részét. Balogh László, a portál vezető gazdasági szakértője elmondta: az utolsó negyedév azért kivételes, mert az 5 százalékos, kedvezményes lakásáfáról szóló eredeti – azóta módosított – jogszabály szerint a 2019 végéig átadott lakásokra vonatkozott az alacsonyabb áfakulcs. Emiatt sok fejlesztő felpörgette az építkezéseket, hogy elkészüljenek az ingatlanok. Az építőipari kapacitás és a munkaerőhiány miatt azonban az épülő lakások 40-50 százaléka csúszásban van az eredetileg tervezett átadási határidőhöz képest. A jogszabály tavalyi módosítása miatt viszont – tette hozzá – 2023 végéig alkalmazható a kedvezményes lakásépítési áfa azoknál a lakóépületeknél, amelyeknek 2018. november 1-je előtt már volt építési engedélyük.
Az Ingatlan.com elemzése szerint az idén fokozódott az új lakások iránti kereslet: tavalyhoz képest 33 százalékos volt a növekedés. Budapesten 18, Pest megyében 57 százalékkal nőtt a kereslet. A fokozódó kereslet mellett a kínálat is bővült, köszönhetően a sorra befejeződő beruházásoknak: az Ingatlan.com adatai szerint október elején több mint 6 ezer új lakás várt gazdára, ez több mint 50 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi szintet. Budapesten 18 százalékkal, több mint 3 ezerre nőtt a kínálatban szereplő új otthonok száma. Jóval látványosabb a növekedés vidéken: a kínálat a megyeszékhelyeken 81, a többi városban 67 százalékkal nőtt. Az előbbiekben közel ezer, utóbbiakban pedig több mint 1500 új lakás szerepelt a kínálatban.
