VEGYES KILÁTÁSOK A NYARALÓK PIACÁN
Évek óta különleges helyzetben van a nyaralópiac. Klasszikus kis hétvégi telket, faházat vagy téliesítetlen házacskát egyre kevesebben keresnek. Talán csak az idősebb, nyugdíjba vonulásra készülő, de még tetterős emberek. Ám közülük is a legtöbben a nyaraláskor immár nem dolgozni, hanem pihenni szeretnének.
Kertrendezéssel – valamint egy ház körüli ezer és egy teendővel – ma már tízből legfeljebb egy-két városi család hajlandó törődni. Ezért is olyan népszerűek az olcsóbb nyaralóapartmanok, a tehetősebbeknél pedig az új vagy újszerű vízparti, avagy ahhoz közeli társasházi lakások. Esetleg olyan kertes megoldások, amelyek esetében a gondozás könnyen, egyszerűen, nem túl nagy költséggel megvalósítható.
Ezeket a tendenciákat említette Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője is. Szerinte míg évtizedekig a kisebb kertes házak, akár könnyűszerkezetes épületek voltak a nyaralópiac slágerei, addig mára az irányvonal változni látszik. A szakértő megerősítette: már nem mindenki vágyik a fűnyírásra, az évenkénti karbantartásra és az időről időre felbukkanó hibák kijavítására. Főleg úgy, hogy a legszerencsésebb nyaralótulajdonosok sem töltenek két-három hónapnál többet üdüléssel, így egy-egy nyaralóépület az év háromnegyedében üresen áll. Mind többen választják azt a kényelmet, amelyet egy többszintes, új építésű társasház lakása nyújthat. A befektetők is felismerték az igényt, s főleg a Balaton déli partján szaporodnak gombamód az ehhez hasonló épületek. A kényelem ára azonban nagy: a budapesti új építésű lakások átlagos szintjét is meghaladó egymillió forintos négyzetméterár sem ritka, a tehetősebb vevők nyolcvan százaléka pedig egyúttal befektetési céllal is vásárol.
CSOK-SPEKULÁCIÓ
Óvatosabban fogalmazott a Figyelő kérdésére a Balla Ingatlan vezetője, Balla Ákos. Szerinte az a felvetés, hogy a balatoni nyaralók piacát őrült módon rohamozzák meg a vásárlók, nem helytálló. Bár még mindig van igény a százmilliós kategóriájú ingatlanokra is, de ezt a nagyságrendet kevesen engedhetik meg maguknak. A balatoni kereslet kiegyensúlyozott, de ez nem egyenlő azzal, hogy „szétszedi” a tó környékét a potenciális vagy valós vevők tömege.
Balla úgy véli, az építőanyagok és a kivitelezés drágulása magával húzza az ingatlanárakat is, kiváltképpen az új piaci termékeknek köszönhetően. A másik meghatározó tényező a falusi CSOK. Balogh Lászlónak, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjének azon állítására is reagált a cégvezér, miszerint „a nyaralóvásárlást tervezőknek a jövőben a tavakhoz közeli, a falusi CSOK-nak megfelelő településeken az állandó lakóingatlant keresőkkel is fel kell venniük a versenyt”. Balla szerint a falusi CSOK egy állandó spekulációt jelent a vevők fantáziájában, s azt állítja: „Ha tényszerűen nézzük, nagyon kicsi annak az esélye, hogy egy Budapesten lakó és dolgozó ember ezt igénybe véve életvitelszerűen leköltözzön vidékre.”
HOL, MENNYIÉRT?
Melyek a legnépszerűbb helyek? Az OTP szakértője szerint a déli parton Siófok, Zamárdi és Balatonlelle a legkedveltebb, de Keresztúron, Berényben, Szentgyörgyön és az árait tekintve már eddig is középkategóriás Máriafürdőn szintén látványosan beindult a piac.
A szakértők tehát úgy vélik, az utóbbi hónapokban tovább emelkednek az árak a hagyományos üdülőövezetekben. A korábbi óvatosság ellenére rövid és középtávon a drágulás a realitás. Most a Balaton-parti nyaralók a nyár végéig akár nyolc-tíz százalékkal tovább drágulhatnak – véli Balla Ákos is –, miközben a Duna-parti ingatlanokat egyre több vevő próbálja meg téliesíteni és lakóházként hasznosítani. Valamint a ma már Budapest agglomerációjának számító Velencei-tó környékén az új építésű ingatlanok 500–900 ezer forintos négyzetméteráron futnak – tette hozzá a Balla Ingatlan vezetője. Összességében, ha többéves tendenciákat nézünk, akkor rendkívüli mértékben elszaladtak az ingatlanárak a hagyományos üdülőövezetekben, ráadásul az utóbbi hónapokban még tovább emelkednek. De akadnak-e még olyan kategóriák és helyek, ahol a drágulás java hátravan, és talán érdemes lehet ott ingatlant vásárolni?
ZÁRTKERTI LEHETŐSÉGEK
Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője szerint mostanság a zártkerti épületek közül a legnépszerűbbek a városhoz vagy településhez közeli, lakható méretű (40–60 négyzetméteres) hétvégi nyaralóházak, ahol a víz és a villany be van vezetve. Az ilyen típusú házakat tényleges lakhatási céllal vásárolják azok, akiknek limitált az anyagi lehetőségük, illetve sok városlakó a kedvelt turisztikai környékeken keres ilyen ingatlanokat, a valódi nyaralótelek funkciót megtartva. A Duna House tapasztalatai alapján a zártkerti telkek a Balatonnál, a Velencei-tónál, valamint a dunai településeken akár ötven-hatvan százalékkal is olcsóbban érhetők el, mint a hasonló belterületi házak vagy lakások.
Viszont itt nagy kompromisszumokat kell kötni: a közlekedés és a kényelem (közművek) csorbát szenved. Fontos ellenőrizni azt is, hogy az adott zártkerti övezeti telket kivonták-e vagy sem a művelési ágból. Ugyanis az utóbbi esetben még jogilag művelési terület, azaz a földtörvény szabályai vonatkoznak rá, így elővásárlási joggal és szabályozott dokumentációval terhelt lesz a történet, s elhúzódhat az adásvétel. A hitel intézése is sokkal nehezebb ilyenkor, és jellemzően a CSOK-kedvezmények sem érvényesek.
BALATONI HELYZET
A magyar tenger főbb városai, mint például Siófok, a luxushelyszín kategóriába esnek, így nem befolyásolja őket erősen a hitel- és gazdasági helyzet, vagy a demográfiai változások. Magas pozíciójukból fakadóan arányos a keresletük, ezért nem kell attól tartani, hogy csökken az érdeklődés, és pontosan ugyanezen tényezőből fakadóan várható a növekedés is – fejtette ki Balla Ákos. (Ugyanez nem igaz például a Tisza-tóra, ahol megjelentek ugyan az első minőségi fejlesztések, de alapvetően nem zárkózott fel ez a régió.)
A Balla Ingatlan siófoki irodájának a szakmai vezetője szerint egyébként arrafelé még mindig a társasházi nyaralók a legkeresettebbek, melyek ára az elmúlt évben átlagosan húsz százalékkal nőtt. Sőt, a drágulás folytatódik: 2019 nyarának a végéig akár a nyolc-tíz százalékot is elérheti. Sőt, a szakértő úgy véli, a következő másfél-két évben akár további húsz-huszonöt százalékkal nőhetnek az árak. Magyarán: aki amúgy is tervez effélét venni, mielőbb tegye meg!
A szakmai vezető szerint az önálló nyaralók piacán húsz-huszonöt százalékosnál is nagyobb drágulás jöhet. Utóbbiak ára ugyanis még távolabb van a csúcstól, mint a parthoz közeli új építésű apartmanoké, így inkább ezeket érdemes nézegetniük az érdeklődőknek, ha igazán jó vételre vadásznak. Az új építésű, a Balaton-parthoz viszonylag közeli családi házak 400-500 ezer forintos négyzetméterárakon érhetők el – persze nem vízparti telekkel.
Elsődleges célpont a nyaralóvásárlók számára a déli oldalon a part és az M7-es autópálya vagy a 7-es út közötti rész. Ezen vízhez közeli ingatlanok árai magasak: minél közelebb találhatók a parthoz, annál inkább. Mi több, már eddig is jócskán drágultak.
Akiknek a partközeli ingatlanok ára már megfizethetetlen, azoknak érdemes a víztől kicsit távolabb, a főút másik oldalán keresgélniük, mert az itt található épületek ellenértékét érte el a legkésőbb az előző évek árváltozása. A strandok innen nem sétatávolságra lesznek, ám itt akár 30-40 millió-ért lehet találni önálló házat. Aki újat akar, sokszor egy telket keres, melyre könnyűszerkezetes házat építtet, amelynek az ára harmincmillió forint környékén megállhat. Persze ha még az idén elkészül, mert ekkor még az áfa öt százalék marad.
A VELENCEI-TÓ
Balla Ákos szerint a Velencei-tó még mindig hátrébb helyezkedik el a rangsorban, mint a Balaton. Ez abból az ingatlanvásárlói szempontból is következik, hogy milyen minőségű boltok vagy vendéglátóhelyek találhatók a környékén. Esetében jóval kevesebb a vízparti ingatlan, nagyon sok az 50-60 m² méretű önálló házacska, míg a Balatonra jobban jellemzők az apartmanok, a sorházi ingatlanok. Öt-tíz éve azonban egyre nagyobb népszerűségnek örvend a Velencei-tó és környéke, mivel kedvelt opcióvá vált a családjuknak nyugalmasabb, kényelmesebb települést keresőknek a budapesti külső kerületek és a főváros szűkebb vonzáskörzete helyett. Ebben nagy szerepet játszott a korszerű autópálya és az a tény, hogy Székesfehérvár is ipari szereplő lett, így az ottani munkaerőnek szintén kézenfekvő lehetőséggé vált. „Egy mondatban összefoglalva: a Velencei-tó és környéke az új Érd. Nem ritka, hogy valaki egész évben használja” – mondta Balla Ákos.
A legfontosabb új trend tehát, hogy gyakorlatilag ma már Budapest agglomerációjának számít a Velencei-tó környéke is. Itt már 15–25 millió forintért egy elfogadható minőségű kertes házat lehet kapni. A Balla Ingatlan agárdi irodájának a vezetője szerint 15 millióért csupán negyven négyzetméter körüli nyaraló van, s az árak itt is emelkednek: csak tavaly tíz-húsz százalékos növekedés volt. A 60-80 négyzetméteres házak errefelé már 20-25 millióért mennek, de a felújítottak inkább 30-ba kerülnek. Új építésűek esetén az ár 500–900 ezer forint négyzetméterenként.
A fentieknél olcsóbb ajánlatokkal Pákozd, Sukoró és Pázmánd környékén találkozhatnak az érdeklődők. Az alacsonyabb árnak többek között a kevésbé jó tömegközlekedés az oka, hiszen nincs vasúti kapcsolat Budapesttel. Szintén kedvező áron kínálják az ingatlanokat a környék kevésbé ismert településein: Dinnyésen, Kápolnásnyéken vagy Baracskán. Ezeknél viszont rosszabb infrastruktúrával, kevésbé városias környezettel számolhatnak a vevők, mint Agárd vagy Gárdony esetében. De az árak e területeken is megindultak felfelé, mert az olcsóbb házakra bőven van érdeklődő.
PESTTŐL DÉLRE
Érdekes részpiac a fővárostól délre eső vonal: a sláger a vízparti ingatlan, de ezek sokszor túlárazottak. Ám minél távolabb járunk Budapesttől, annál kisebb mértékű drágulás a jellemző. Pesthez közelebb, például Szigetszentmiklóson és környékén, ahol tóparti – igaz, külterületi – házak is akadnak, szintén rengetegen vásárolnak nyaralókat állandó lakhatás céljára. Közben pedig sokan keresnek Délegyháza vagy Dunavarsány tavainál kifejezetten nyaralóingatlanokat is. A közvetlen vízparti ingatlanok esetén még egy-egy telek 20-40 millió forintba kerül. Ám a víztől távolabbi nyaralók arrafelé 8-12 milliót kóstálnak.
LAKÁSÁRAK: NEM NŐNEK TOVÁBB?
A nagyvárosi lakáspiac stabil: most jól fut a szekér, jó a hazai gazdaság helyzete, így az emberek költenek, hitelt vesznek fel. Méghozzá nem is keveset – Budapesten és a sikeres vidéki nagyvárosokban mindenképp. Egy pesti (még csak nem is budai) külső kerületi közjegyzőnél dolgozó ismerősöm nem győz csodálkozni, hogy az átlagemberek milyen nagy tömegben és milyen bátran vesznek fel immár nemcsak 20-30, de akár 40-50 milliós ingatlanhiteleket is. Méghozzá akár húsz-huszonöt évre, havi több mint 100-150 ezres törlesztőrészleteket bevállalva. Nem igazán számolva azzal, hogy mi lesz, ha egyszer nem lesz olyan jó munkájuk – akár csak pár hónapig.
Persze a fővárosi ingatlanárak a három-négy évvel ezelőttieknek ma jellemzően a duplájára rúgnak: egy anno tízmillió körüli kis lakás ma 20-25 millióba kerül, egy kétgyermekes vagy ennyi gyermeket tervező párnak alkalmas, legalább ötven-hatvan négyzetméteres, két-három szobás otthon ellenértéke pedig 30-35 millió forint felett kezdődik Budapesten. Így akár az első lakáshoz, akár a meglévőből történő továbblépéshez is nagy összeg, ezzel együtt pedig „nagy bátorság” szükséges.
Igen sokan évekig vártak a jó pillanatra az ingatlanpiacon, ám az csak nem jött el, legalábbis a vevőknek nem, hiszen az árak előbb rakétasebességgel, s még azután is öles léptekkel emelkedtek. Még 2019 elején is ugrottak egyet a fővárosi, nagyvárosi otthonok árai, most azonban inkább kivár a piac; az eladók a falvakban is beárazták a tavaszi CSOK-könnyítéseket, így az idén további érdemi drágulás már kevéssé valószínű.
