IGAZSÁGOSABB MEGOLDÁS JÖHET
Hónapokig, sőt talán egy éven át is egy egész szakma izgult, találgatott: vajon mi lesz a szuperkedvezményes, ötszázalékos újlakás-áfával 2019. de-cem-ber 31-e után, hiszen hangsúlyozottan átmeneti rendelkezésként hozta ezt a 22 százalékos árkönnyítést a kormányzat, hogy felpörgesse a vállalkozói lakásépítéseket is. Ez a cél kitűnően teljesült: 2017-től elképesztő erővel pörögtek fel az építkezések, a piac némiképp túlfűtötté is vált. Nyilván ezt is mérlegelte a Pénzügyminisztérium, amikor döntött. A tárca vezetője, Varga Mihály pár napja, július elején egyértelművé tette: nem marad meg a kedvezmény 2020-tól, 5-ről 27 százalékra emelkedik vissza az áfa.
Aki elveszti ezt a kedvezményt, annak nyilván fáj a dolog, de ha a nemzetgazdaság egészét nézzük, akkor az intézkedés érthetőnek tűnik. Szakértői számítások szerint csak a vállalkozói újlakás-építés áfabefizetése az elmúlt három évben (2019 végéig számolva az átadásokat) 27 százalékos kulccsal kalkulálva 400 milliárd forint felett lett volna, ám a valóságban 100 milliárd forint alatti összeg folyt be az államkasszába.
SZELEKTÍV TÁMOGATÁST!
Természetesen meg sem épült volna ennyi lakás a magasabb áfa esetén, így hiba lenne azt mondani, hogy mintegy 300 milliárd forinttól esett el a költségvetés. Ugyanakkor kiemelt szempont, hogy a vállalkozói új lakásokat nem a szegény rétegek, hanem kifejezetten a tehetősek, a fővárosban szinte csak a leggazdagabbak vásárolják. Sok esetben egyenesen külföldiek, vagy olyan belföldi befektetők, akiknek nem gond a 30-50 milliós vételár vagy 10 millió feletti önerő előteremtése. Magyarán észszerű az a terv, miszerint csak a többgyermekes, a támogatásra valóban rászoruló családok járjanak jobban, ne mindenki, aki új lakást vesz. Pontosabban: kompenzálják majd őket az áfa-visszaemelés miatt megemelkedő árak miatt.
Nagy kérdés, hogy ez miként, milyen eszközökkel történik. Annyi nagyon valószínű, hogy gyermekszámhoz kötik a támogatást, és az is, hogy a CSOK rendszerébe nyúlnak bele. Lapzártánkig azt a hivatalos választ kaptuk, hogy „az új lakások értékesítésének kedvezményes áfakulcsa átmeneti időre, 2016. január elsejétől 2019. de-cember 31-ig vonatkozik. Ez szerepel a törvényben is, más döntés erről nem született. Az Otthonteremtési Program részeként a CSOK-ra természetesen továbbra is számíthatnak a magyar családok. A kormány folyamatosan vizsgálja, hogy a CSOK-ot milyen új elemekkel tudja majd kiegészíteni” – áll a Pénzügyminisztérium lapunkhoz eljuttatott válaszában. Ugyanakkor más forrásokból is úgy tudjuk, valóban intenzív előkészítő munka folyik a várható kompenzáció(k) kapcsán.
TELJESÍTMÉNY FÜGGVÉNYE
A nagy kérdés az átmeneti időszakot érinti majd. Másfél év van a kedvezmények lejártáig. Jelenleg az a jogi helyzet, hogy a 2019. december 31-éig átutalt lakásvételár-részleteket még nem terheli az emelt áfa, a 2020. január elsejét követő vételárrészletekre pedig ki kell azt fizetni. Ez a folyamatban lévő vállalkozói építkezéseknél kérdés. Nyilvánvalóan a kivitelezők át fognak állni arra, hogy akár a 2020–21 végéig felépülő új lakások árát is jó előre elkérik, hiszen ezzel a vevők is jól járnak és az eladók is jobban el tudják adni a lakásokat. Kérdés, hogy a vásárlók ehhez mit szólnak.
Az igazán nagy talány persze az, hogy mennyivel fogja vissza ez az új szabály a hosszabb távú, még el sem kezdődött, 2020 végén, 2021-ben vagy azt követően átadni tervezett építkezéseket. Persze ezeket már nemcsak a növelt áfa, hanem a gazdasági teljesítmény változása is befolyásolja majd.
Visszaesés tehát mindenképpen lesz, csak azt nem tudni, hogy ez mennyire bizonyul átmenetinek vagy tartósnak. Ha a gazdaság erős marad, akkor a piac elbírja az emelkedést, különösen, ha a rászoruló nagyobb családokat érdemben kompenzálják a szabályváltozások.
REPKEDNEK A MILLIÓK
Nem kevés pénzről van ugyanakkor szó. Budapesten és környékén, ahová a vállalkozói új építések mintegy háromnegyede vagy még nagyobb aránya összpontosul, egy egyszobás új lakás is jellemzően 25-30 milliótól felfelé indul. Ezek áfatartalma ma legfeljebb 1,5 millió forint körüli. Ez az összeg – maga az áfatartalom – 6-8 millióra nő majd. A nagycsaládosoknak alkalmas három-négy szobás új lakásoknál pedig a fenti áfaösszeg mintegy duplája, 10-15 millió körüli is lehet az áfatartalom 2020 januárjától. (Persze csupán akkor, ha még nem megkezdett építésről van szó és még egy fillér előleget sem fizetett a tulajdonos.) Nagy kérdés, hogy ilyen nagy támogatási összeget a meglévő, amúgy is nagyon bőkezű rendszerben honnan lehet még találni.
Rövid távon tehát nagyon óvatosak a piaci szereplők, a fejlesztők átmenetileg mindenképpen rá fognak lépni a fékre. Azt, hogy ténylegesen hogyan reagál, miként alakul át az új építésű piac, a 2019 végén vagy 2020-ban induló új projektek számából, összetételéből lehet majd teljes bizonyossággal lemérni. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy előbb be is kell(ene) fejezni a rengeteg elkezdett építkezést, mert fél-egy éves csúszások egyáltalán nem ritkák a piacon, olyan nagy jelenleg a munkaerőhiány az építőiparban.
KEVÉS ÚJ PROJEKT LESZ?
Több szakértő szerint az új építésű lakások piacának megtorpanásához és erőteljes dráguláshoz vezethet az áfanövekedés. Az OTP Jelzálogbank vezető elemzője úgy látja, hogy a következő másfél évben az eddiginél is nagyobb rohamra lehet számítani a piacon. Valkó Dávid aláhúzza: az ötszázalékos, kedvezményes forgalmi adó azokra a vételárrészekre vonatkozik, amelyeket 2019 végéig fizet ki a lakásvásárló, ezért célszerű olyan beruházás lakásaiból vásárolni, ahol az építkezés már előrehaladott stádiumban van. Az OTP szakértője szerint emellett érdemes ügyvéddel és a beruházóval konzultálni arról, hogy milyen lehetőség lenne a vételár minél nagyobb részét 2019 végéig kiegyenlíteni.
Mindemellett új projekt indítására már nincs idejük a cégeknek, ha az ötszázalékos áfával szeretnének kalkulálni. Bár van néhány olyan beruházás, amelyet már most 2020-as, sőt 2021-es átadással hirdetnek, kérdéses, hány cég hajlandó a nettó ár csökkentésére, hogy fenntartsa a vásárlók érdeklődését. Valkó szerint 2021-től látványosan csökkenhet az átadott lakások száma, a kínálat pedig inkább az olcsóbb részpiacokon eshet vissza, ahol kisebb tere van a beruházónak árat csökkenteni úgy, hogy még vonzó nyereséget érjenek el. Ezzel szemben a drágább, kevéssé árérzékeny vevőkörrel jellemezhető környékeken továbbra is könnyebb lesz lakásokat eladni.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője azt emeli ki, hogy általában húszszázalékos előleget szoktak kérni a vevőktől, csak emiatt húsz százalékkal kevesebb adót kellene fizetni. A kedvezményes lakásáfa megszüntetése miatt – mint említettük is – várhatóan sokkal nagyobb előlegben állapodhatnak meg a vevők a beruházókkal, hogy végül kevesebb áfát kelljen fizetniük. Akár az is lehetséges, hogy a teljes vételárat befizetik előleg gyanánt.
SPÓROLHATUNK
Mindez komoly dilemmát okozhat a vásárlóknál: több millió forintot spórolhatnak az előleg befizetésével, de ha a teljes vételárat, avagy annak érdemi részét odaadják a beruházónak, akkor sokkal gyengébb lesz az alkupozíciójuk az esetleges minőségi kifogásoknál – jegyzi meg Balogh.
A kedvezményes lakásáfa körüli bizonytalanság elhúzódása visszavetheti a szektor gyorsuló növekedését, ezzel alacsonyabb költségvetési bevételt és a GDP-hez való hozzájárulás mérséklését is okozhatja – véli Takács Ernő. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke szerint a gazdasági válság miatti építőipari visszaesés nyomán csupán Budapestről 30-35 ezer új lakás hiányzik, amely az árak és az albérleti díjak jelentős emelkedéséhez vezetett, így továbbra is szükség van a lakásépítések számának magas szinten tartására, ezáltal a kínálat növelésére. A kedvezményes áfa megszűnésének a hatására a piac könnyen visszatérhet az évi 8-10 ezres újlakás-darabszámra, és a fejlesztők, a munkavállalók egy része is inkább a külföldi beruházások felé fordulhat – fejezi ki aggodalmát Takács.
Lakásépítési trendek Magyarországon
A KSH első negyedévi adatai szerint Magyarországon egyre több új lakás épül: 2018. I. negyedévében 3394 új lakás épült, 65 százalékkal több, mint egy évvel korábban
A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 9850 volt, 3,4 százalékkal több, mint 2017. I. negyedévében
Budapesten háromszorosára nőtt az épített lakások száma, de a városokban és a községekben is dinamikus volt a növekedés
A természetes személyek által épített lakások aránya 58-ról 50 százalékra csökkent, a vállalkozások által építetteké 41-ről 50 százalékra emelkedett
A használatba vett lakások átlagos alapterülete 5 négyzetméterrel, 100 négyzetméterre csökkent
Az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások országos száma 3,4 százalékkal, 9850-re nőtt. Az építendő lakások száma a városokban emelkedett, Budapesten és a községekben csökkent.
Az építtetők az esetek 34 százalékában éltek az egyszerű bejelentés lehetőségével. Ez az arány Budapesten 4,8 százalék, az alacsonyabb területi egységek felé haladva egyre magasabb, a községekben eléri a 94 százalékot
A kiadott új építési engedélyek (bejelentések) alapján 3 százalékkal több, összesen 2965 lakóépület építését tervezik
