Hezitál a lakáspiac

Pénz beszél
A júliustól élő babaváró hitel és a CSOK-os könnyítések pár hét alatt nem tettek csodát a lakáspiacon, továbbra is a kivárás és a lassuló értékesítés jellemző mind a használt, mind az új otthonok esetén. Ez utóbbiaknál – főként az áfakedvezmény megszűnése miatt – visszaesett a kínálat és a kereslet 2019 első fél évében. A szakértők egy része szerint ősszel újra megjön a tömeges vásárlási kedv.

MEGTORPANT AZ ÁREMELKEDÉS

Eddig is bőven akadtak jelei a lassulásnak a hazai lakáspiacon, és a Figyelő hasábjain is foglalkoztunk a témával. Ám az elmúlt hetekben megszaporodtak azok a hírek és elemzések, amelyek azt mutatják, hogy a szektor egyelőre elérte a csúcspontját, vagy legalábbis a „lokális nyugvópontját” ez év nyarára.

A legtöbben arra számítottak, hogy július első heteiben a vásárlók tömegesen indulnak új otthonaikért „portyára”, mivel a babaváró ingyenhitel akár tízmilliós összege, valamint a frissen bejelentett, akár használt lakásra is felvehető CSOK-os kedvezmények július elsejétől váltak elérhetővé. Emiatt a többség arra számított, hogy mindez még feljebb löki a lakásárakat, de legalábbis már rövid távon jelentősen növeli az érdeklődést. Ez azonban csak részben következett be, s elsősorban a vidéki nagyvárosok piacát élénkítette fel a lehetőség. Miért? Mert Budapesten nagyon elszaladtak az árak, továbbá a jól fizető munkahelyektől távolabb eső, népességcsökkenést elszenvedő településeken még csak elvétve érzékelhető a – szintén július elejétől igényelhető – falusi CSOK hatása.

A legnagyobb meglepetés azonban a fővárosban és környékén (valamint részben a nyugati sztárvárosokban) történt. Ezeken a helyszíneken ugyanis az a probléma, hogy az ingatlanárakban már február-márciusban megjelentek a CSOK-os könnyítéssel kapcsolatos várakozások. Azaz az árak, mintegy megelőlegezve a most érkező bőkezű támogatásokat, tíz százalékkal emelkedtek az új lakások szegmensében, és körülbelül ugyanennyivel vitték feljebb az irányáraikat a használt lakások eladói, azt gondolván, hogy a drágulás a csillagos égig ér majd.

Hiába azonban a látványos gazdasági bővülés, továbbá a bérek emelkedése, ha a lakásárak sokkal gyorsabb tempóban nőttek a nagyvárosokban, különösképpen Budapesten és környékén az elmúlt években. Ebben a helyzetben az nem annyira meglepő, hogy az új otthonok értékesítési üteme még azelőtt lelassult, hogy az általános forgalmi adó 27 százalékosra történő visszaemelkedése érdemben „megütötte volna” a kínálati árakat, s kissé elbizonytalanította volna a lakást keresőket. Ugyanis a már elindult építkezéseknél alkalmazható a kedvezményes áfa. Sőt, a vételár nagyobbik részének ez év végéig történő kifizetésével a vásárlókat csak az utolsó vételárrészletekre nézve terheli a 27 százalékos forgalmi adó.

 

VISSZAESŐ ÉPÍTÉSEK

Ennek tükrében a lakásátadások, illetve -eladások lassulásának az okait másutt (is) kell keresnünk. Egy fontos, minapi elemzés szerint mintegy harmadával esett vissza mind a forgalom, mind a frissen megjelenő kínálat a fővárosi új otthonok piacán 2019 első felében. Ugyan az OTP legfrissebb budapesti újlakás-értéktérképe alapján éves összehasonlításban nem ilyen rossz a helyzet, minden jel szerint új korszak indulhat az elmúlt három esztendő szárnyalása után a lakásszektorban.

Egy másik kutatócég, az Eltinga adatai szerint jövőre visszaeshetnek a lakásépítések: Budapesten az idén nagyjából 14,5 ezer társasházi otthon átadása várható, s 2020-ban ez a szám tízezer alá csökkenhet, legalábbis a vállalat Budapesti Lakáspiaci Riportjának 2019. első negyedéves adatai alapján. Az Eltinga szerint a következő években erősen szűkülhet a kínálat, hiszen az épülő vagy tervezett társasházi otthonok jelentős része már gazdára talált. A fejlesztők ebben az évben igyekeznek minél nagyobb összegű előlegek befizetésére ösztönözni a vevőket, így kihasználva az idén még érvényes – már említett – alacsonyabb áfakulcsot.

Lényeges adat az is, hogy tavaly kevesebb lakásépítési engedélyt adtak ki Magyarországon, mint egy évvel korábban, ami mutatja a beruházók felkészülését az áfaszabályok 2020 utáni változására.

A három negyedévre előrecsúsztatott becslés alapján az épített lakások száma a fővárosban és országosan egyaránt visszaesik. Budapesten ráadásul ez még drasztikusabb lehet, mivel a vállalkozások által épített otthonok aránya jóval nagyobb, őket pedig a mérséklődés is sokkal jobban érinti.

A Duna House adatai is a piac – feltehetően csak átmeneti – megtorpanásáról tanúskodnak: ezek szerint az idei első és második negyedévben közel azonos számú adásvétel bonyolódott. Az első hat hónapban 73 710 ingatlan cserélt gazdát, ami visszaesést mutat az előző esztendő azonos időszakához képest, amikor a tranzakciószám meghaladta a 77 ezret. Hozzátették: a második negyedben, valamint a júniusban mért adatok is azt mutatták, hogy a kivárás jelei látszódnak a magyar ingatlanpiacon. A július elsején bővülő családtámogatási kedvezmények hatására azonban növekedés várható a következő időszakban – húzzák alá a Duna House szakértői.

 

MENNYIVEL CSÖKKENT?

Az OTP adatai szerint január és június között mindössze 2900 új, kétlakásosnál nagyobb társasházban épülő otthon talált gazdára Budapesten. Ez hároméves mélypontot jelent. A megelőző félévihez képest harmadával, 2018 első hat hónapjával összevetve pedig nagyjából negye-dé-vel volt kisebb a forgalom – derül ki az elemzésből.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint a visszaesés oka részben a bázishatásban keresendő. A 2019 első felét megelőző öt fél év rendre négyezer darab feletti volumeneit az ötszázalékos áfa és a megemelt CSOK-összegek alapozták meg, továbbá az erre reagáló látványos kínálatbővülés. Bár az esztendő elején még az előző évek eladási volumeneit vizionáltuk 2019-re is, úgy tűnik, az idén már túljutottunk a piaci csúcson – von rövid konklúziót az OTP szakértője.

 

MIK AZ OKOK?

Az okok valójában sokfélék. Egyfelől szűkül az ötszázalékos áfával értékesíthető otthonok kínálata, és bár még van lehetőség a megfelelő fizetési ütemezéssel kihasználni a kedvezményt, ezt sokan anyagi okokból nem tehetik meg. Másfelől – mint említettük – az újlakás-árak már olyan szintet értek el, hogy egyre kevésbé éri meg kiadási céllal lakásba fektetni. A gyakran már csak négy százalék körüli albérleti hozam mind kevésbé vonzó a befektetőknek. Ráadásul a jövőbeli értéknövekedés is feltehetően kisebb lesz, mint amekkora az elmúlt években már bekövetkezett. Ha ez nem lenne elég, lényeges az is, hogy sok anyagi forrást szív el a piacról a lakásbérbeadásnak kifejezetten versenyt támasztó Magyar Állampapír Plusz is, amelynek egységesített értékpapírhozam-mutatója (EHM) ötéves befektetésnél közel öt- (jelenleg 4,94-4,95) százalékos. Azaz ha nagyobb értéknövekedést nem várnak a kisbefektetők, akkor sokkal jobban megéri egyszerűen magyar állampapírban, semmint lakásban lekötni a szabad tőkéjüket.

 

NEM KÖNNYŰ BESZÁLLNI

Nem szólva arról, hogy a lakáskiadással vagy rengeteg a teendő, vagy pedig nagyon magas, 20-30-40 százalékos díjat elkér az, aki az ügyes-bajos dolgokat intézi, akár egy hosszú távú bérlés esetén is. De a rövid távú (airbnb-s) bérbeadás költsége még nagyobb. Ráadásul sok ház tiltja is ezt, a piac nagyon telített, a belvárosi, airbnb-zésre alkalmas, egészen központi helyen lévő budapesti lakások ára pedig négyzetméterenként – használt ingatlanok esetén is – inkább egymillió forinttól felfelé kezdődik. Magyarán: míg pár éve még akár 10-12 millióval is be lehetett szállni a rövid távú kiadásba, addig ez a beszállási küszöb mostanság 30 millió forint körül kezdődik. És ha ezt meg is ugorjuk, a bevételek sokkal több kiadó közt oszlanak meg, mint egykor. (A becslések szerint a 2015-ös bő ezerrel szemben ma mintegy ötezer a budapesti airbnb-s lakások, apartmanok száma, miközben a turistáké közel sem nőtt ennyire szignifikánsan, azaz ma már jóval több az eszkimó, mint a fóka.)

Más szakértők szerint augusztusban jöhet egy ismételt keresletélénkülés, azaz újabb kis fordulat az ingatlanpiacon. Például Észak-Pesten, a főváros IV. és XV. kerületében is megtorpant az eddigi lendület az elmúlt két-három hónapban. A lelassuló forgalom közvetlen hatása, hogy az ingatlanközvetítők most már nem tudnak az elmúlt években megszokott rövid határidővel értékesíteni – mondta el Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának a szakmai vezetője. Ám azt is megjegyezte, hogy ennek ellenére az árak tovább emelkedtek az elmúlt fél évben.

 

KORREKCIÓ, NEM VISSZAESÉS

Amit most látunk, az ugyanakkor csak a korrekciója az elmúlt évek túlfűtöttségének. Nincs szó arról, hogy teljesen leállna a piac. Ezt jelzi, hogy a megemelkedő áfa ellenére január és június között 123 új projekt keretében 3300 lakás értékesítése indult meg az OTP már említett projektadatbázisa szerint. Egyébiránt a legtöbb, 600 otthoné a XI. kerületben, majd 500-500 lakásé a VIII. és a XIII. kerületben. Igaz, hogy ez a 3300-as adat harmincszázalékos visszaesés az előző fél évhez képest, de egyelőre mégsem beszélhetünk trendről, ugyanis egy esztendeje is hasonló számokat láthattunk. Sőt, nem is csak a 2018 novembere előtt megszerzett, s így az ötszázalékos áfát biztosító építési engedéllyel rendelkező projektek uralják most a kínálatot, hiszen sok beruházás értékesítése indult el már idei engedélyek alapján. Ezek jellemzően nagy, akár több száz lakásos építkezések, ami nagy fokú piaci koncentrációt vetít előre a következő évekre. Az történik tehát, hogy nagyobb költségekkel és így magasabb árszinttel egyre inkább csak a tőkeerős, nagy cégek mernek építkezést indítani, amelyek felé a vevők bizalma is nagyobb. Mindenesetre Valkó Dávid előrejelzése szerint az idén 12,7 ezerrel tetőzhet az újonnan megépített társasházi lakások száma Budapesten, és ez 2020-ban a felére eshet vissza. Emellett ugyanakkor még tízezer körüli olyan lakást tartalmaz az OTP projektadatbázisa, amely már előrehaladott tervezési fázisban van, így megépítése a következő években várható.

 

ÉRDEKES AZ ÁRAZÁS

Fontos piaci indikátor az is, hogy nem ragad bent sok új ingatlan, azaz továbbra is egyensúly érzékelhető a piaci kínálat és kereslet között, s nem is tűnik reálisnak, hogy a közeljövőben tömegével halmozódjanak fel az eladatlan lakások – teszi hozzá Valkó Dávid. Kiválóan érzékelteti ezt, hogy az OTP adatbázisa szerint az idei átadású ingatlanok 84 százaléka már gazdára talált, és a tervek szerint 2020-ban megépülő 6400 otthon 55 százaléka is elkelt már. Mi több, a 2021-es átadásúakból is eladtak már 700 darabot.

A lakások árazása amúgy is érdekesen alakul majd: 2020 januárjától egyszerre lesznek a piacon – akár két szomszédos telken – 5, illetve 27 százalékos áfával értékesített ingatlanok, attól függően, hogy a projekt mikor kapott építési engedélyt. A nagyjából húszszázalékos árkülönbség nyilván fenntarthatatlan lesz, így reálisan az várható, hogy a 27 százalékos áfás lakások nettó ellenértékét még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik, miközben az ötszázalékos forgalmi adóval kínáltakét bátrabban megemelik az érintett beruházók.

Lényeges, hogy az árak is magasak: 2021-es átadással jelenleg négyzetméterenként átlagosan 880 ezer forintért lehet bevezető árú lakást venni Budapesten. A külső kerületekben még elcsíphető 700 ezer forint alatti árszint is, ám a belvárosban és Budán már inkább csak egymilliótól érhető el egy átlagos négyzetméter. A kis, befektetésre alkalmasabb otthonok fajlagos négyzetméterára pedig az átlagnál legalább 20-40 százalékkal magasabb is lehet.