TÖRLESZTÉS
Még jobban a hitelfelvevők körmére nézhet a Magyar Nemzeti Bank az adósságfékszabályok szigorításával, megelőzve a hitelezési buborék kialakulását, s a drágább, de kiszámíthatóbb fix kamatozású kölcsönök felé terelné a lakosságot. A K&H-nál úgy vélekednek: 2019 januárjától 25–35 százalékra csökken a jövedelemarányos törlesztőrészlet a változó kamatozású és rövidebb, azaz egy-, három-, ötéves kamatperiódusú hiteleknél.
SZÁMOLJUNK CSAK!
Ha esetleg életbe lép az új szabály, az a mostani, 210 ezer forintos átlagjövedelemnél azt jelenti, hogy 105 ezer helyett akár 52 500 forintra is csökkenhet a havi törlesztőrészlet maximális összege, jelentősen meghosszabbítva ezzel a futamidőt.
A tíz évvel ezelőttihez hasonló buborék kialakulásától félni azért egyelőre nincs okunk, mert – azon túl, hogy a „galibát okozó” devizahiteleket gyakorlatilag kiiktatták a rendszerből – februárban az új szerződéskötések esetében már csak 28 százalék volt az olcsóbb, de kockázatosabb változó kamatozású konstrukciók aránya, tehát lassan cserélődik a lakossági hitelportfólió. Hozzá kell tenni ugyanakkor, hogy a meglévő lakáshitel-állomány 62 százaléka még mindig változó kamatozású, tehát van is honnan csökkenni.
Ezzel egybecseng, hogy Banai Ádám, az MNB igazgatója korábban úgy nyilatkozott: a fix kamatozású hitelekkel az utolsó nagy rizikó, a kamatkockázat is szép lassan eltűnik, és ezt a központi bank minden eszközével próbálja is támogatni. A minősített fogyasztóbarát lakáshitelek felfutása ennek szembetűnő eredménye. Bár kedvezők a tapasztalatok, itt is lehetne a fix kamatozás irányába mozdulni – tette hozzá. Ugyanakkor a K&H szakembereinek a vélekedésével ellentétben a jegybank igazgatója szerint nincs szükség az adósságfékszabályok szigorítására, mert nincs túlzott eladósodásra utaló jel a mostani hitelezési ciklusban. Árnyalja a képet a budapesti lakásárak robbanásszerű növekedése, ami a rekordalacsony kamatokkal együtt jelentősen megdobja a lakosság hitelfelvételi kedvét – ha pedig drágább a lakás, több és nagyobb összeget kell felvenniük a saját ingatlanra vágyóknak. Budapesten ugyanis 2008 óta több mint a felével nőttek a nominális lakásárak. Pest megyében mintegy 13 százalékkal drágultak az otthonok, a Nyugat-Dunántúlon 25 százalékos volt a növekedés.
ELLENSZÉLBEN
Ellenpélda is akad: Észak-Magyarországon 14 százalékkal csökkentek az árak tíz év alatt. A drágulás dinamikája az ország városaiban, sőt a községekben is meghaladhatja a budapesti ütemet a következő években a K&H szerint, de bőven van is tér a bővülésre, hiszen a GDP-arányosan nyolcszázalékos lakáshitel-állomány és az adóssággal rendelkező háztartások aránya is alacsony érték európai összevetésben.
Ez nem feltétlen meglepő, hiszen drágának számít a magyar hitel. Bár csökkenő mértékben, de továbbra is fennáll, hogy a fix kamatozású lakossági kölcsönöknek nemzetközi összevetésben is magas a felára. Ha régiós összehasonlításban nézzük, még mindig van tér ezek mérséklésére. A hazai, négy százalék feletti kamatmarzsok egyébként nem kevéssel, átlagosan 2,4 százalékponttal haladják meg az euróövezet s 1,7-del a visegrádi országok átlagát. A piaci trendek és a fogyasztókat védő szabályzói lépések – mint például a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek megjelenése – ugyanakkor várhatóan csökkentik a bankok hitelezésen nyert profitját.
TÖBB PILLÉR
A K&H szerint egyébként a jelzálog-hitelezés bővülése stabil, és több pilléren áll. A bank előrejelzése alapján az idén 770–840 milliárd forintra nőhet a volumen, ami mintegy húszszázalékos növekedés lenne a tavalyi folyósításokhoz képest. Mivel jól fut a gazdaság szekere, több tényező segíti a jelzálog-hitelezés bővülését: ilyen az alacsony kamatkörnyezet, a nettó reálbérek emelkedése, az alacsony munkanélküliségi ráta, a GDP-gyarapodás, az uniós források beáramlása és a fokozódó beruházási kedv. Emellett az ingatlanpiac is hozzájárul a fellendüléshez, emelkedik a lakásépítések száma, így egyre több új lakás jelenik meg a piacon, de a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) is fontos tényező a hitelezés növekedésében.
A K&H-nál egyébként 9 millió forint volt tavaly az átlagos felvett hitelösszeg, amelyet 16-18 esztendőre igényeltek. A folyósított jelzáloghiteleket csaknem teljes mértékben, 98 százalékban lakásra vették fel, és minden második egy évnél hosszabb kamatperiódusú volt. A bank tavaly 104 milliárd forintnyi jelzáloghitelt folyósított, ez év első két hónapjában pedig 12 milliárdot. CSOK-ból szintén jól áll a pénzintézet: kicsit több mint egy év alatt négyezer igénylést fogadott be 11,5 milliárd forint összegben. A CSOK-ot felvevők átlagosan 2,9 milliót igényeltek, míg a tízmilliós összeg az összes kért támogatás volumenének csaknem a felét tette ki. Az igénylők 75 százaléka hitelt is kért a CSOK mellé.
MIK IS AZ ADÓSSÁGFÉKSZABÁLYOK?
A lassan egy évtizede, 2008-ban kezdődött pénzügyi krízist kirobbantó hitelválság miatt több törvényalkotó is úgy döntött, hogy a hasonló világméretű sokkok megelőzése érdekében korlátozni kell az egy fő, illetve egy háztartás által felvehető hitelek nagyságát. Magyarországon az MNB által alkotott szabályozás 2015 januárjától van érvényben, és egyébként az egyik legszigorúbb az Európai Gazdasági Térség országai között. A szabályozás két részből áll.
Az egyik a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatója (JTM), amely a legálisan kimutatott nettó jövedelem arányában határozza meg a felvehető hitelösszeg, illetve a teljes havi törlesztés maximumát.
A másik pedig a hitelfedezeti mutató (HFM), amely az ingatlanos jelzálogkölcsönök esetében a lakás forgalmi értékének arányában korlátozza a maximális felvehető összeget.
