Az üzleti ingatlanpiacon milyen új kihívásokat hozott az orosz–ukrán háború?
Azt látjuk, hogy földrajzi közelségünk miatt, illetve a háború által okozott gazdasági folyamatokra adott válaszaink nyomán a kereskedelmi ingatlanok magyar piacán fokozódott az óvatosság, a piaci szereplők jobban megindokolt, mélyebb elemzést igényelnek, a tranzakciók végigvitele hosszabb időt vesz igénybe. Összességében azonban elmondhatjuk, hogy az üzleti aktivitás szintje nálunk egyelőre nem csökkent, erre valószínűleg a tőkepiaci tevékenység (amely az ingatlanok adás-vételét fedi) mértékének alakulása a legjobb mérő, amiben jelenleg nem látunk lassulást.
Ugyanakkor, ahogy említette is, a bérlők több fronton is óvatosabbá váltak, de ugye nem csak a háború miatt?
A továbbra is érezhető bérlő oldali kivárást, újratervezést még mindig inkább a megváltozott munkavégzési kultúra és elsősorban a hibrid munkavégzési modell jövőbeni hatásaival kapcsolatos várakozások bizonytalansága okozza. Az ingatlanfejlesztői oldalon azonban viszonylag gyorsan, a konfliktus kitörését követően néhány héten belül megjelent az ellátási láncok felbomlásából fakadó nyersanyag/építő anyag utánpótlási probléma, ami sajnos hosszú évekre velünk maradhat. Ennek eredményeképpen egyes fejlesztők a fejlesztéseik lassítása, vagy halasztása mellett döntöttek, illetve megindult a bérleti díjak régóta várt emelkedése is, mert az építési költségek trendszerű gyors emelkedésével már nem volt tovább tartható a korábbi árszint.
Milyen további hatásai lehetnek az előbb részletezett trendeknek?
Ennek a helyzetnek nyilván tovagyűrűző hatása lehet a bérlői döntésekre is, hiszen a bérleti díjak emelkedése mellett további terhet ró rájuk a kiépítési költségek emelkedése is, ami nagyon meg tud drágítani egy költözési projektet még akkor is, ha a bérbeadói oldal – reagálva a helyzetre – fokozatosan emelni kezdte a kialakítási hozzájárulások mértékét. Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy a pandémiás időszak lecsengésével, mind több vállalat igyekszik visszacsábítani a munkavállalóit az irodákba, aminek egyik legjobb eszköze a modern, megváltozott dolgozói igényeket kielégítő irodatér.
Hogyan válaszolnak minderre az ingatlanfejlesztők?
A fejlesztők az építési költségek és az üzemeltetési költségben nyújtott szolgáltatások árainak emelkedését kompenzálandó igyekeznek a lehetőségek szerint költséghatékony megoldásokat ajánlani bérlőiknek, részben az energiafogyasztást, illetve a minél gazdaságosabb helykihasználást elősegítve. Keresleti oldalon érzékelünk némi erősödést az Ukrajnából áttelepítendő gyártó és raktárkapacitások szempontjából.
Előtérbe kerültek a munkakörnyezeti és az ESG szempontok is, és ezeknek a fokozódó szerepére számítunk.
A hírek szerint a nem üzleti célú ingatlanvásárlók, bérlők is óvatosabbak az utóbbi hónapokban, hogyan látja a következő évek trendjeit?
A mai helyzetben nehéz hosszabb távú előrejelzést megfogalmazni. 2022 egészére 5% körüli GDP növekedést várunk, ami 3-3.5%-ra csökkenhet 2023-ban. Ehhez azonban mindenképpen szükséges az energiahordozók árának alacsonyabb szinten való stabilizálódása, az infláció gyorsulásának megfékezése, az EU-s pénzek lehívhatóságának való megfelelés, csak hogy néhány tényezőt említsek, amiket fontosnak tartok. Amennyiben ezek a feltételek teljesülnek, – ami sok és hangsúlyos ’ha’-t jelent –, akkor folytatódhat a kereskedelmi ingatlanpiac fejlődése. Ám amennyiben nem, akkor sajnos vissza kell állnia a piacnak egy alacsonyabb, lassabb növekedési pályára.
Az energiaárakat a cégek többsége nem támogatottan fizeti, s a forint-infláció mellett óriási gond, hogy a cégek 99 százaléka euró alapon fizeti a díját, ami önmagában 20 százalék feletti növekedést jelent az elmúlt évben.
Igen, ez mindenképpen problémát okoz, elsősorban azoknál a vállalatoknál, ahol nincs EUR alapú bevétel. Ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy az irodával kapcsolatos költségek egy-egy vállalat költségvetésének nagyjából 10–15%-át teszik ki, tehát ezek 10–20%-os növekedése még nem állítja őket megoldhatatlan feladat elé. A másik oldalon ahogy azt már fentebb jeleztem, az iroda az egyik legjobb és leginkább kézenfekvő eszköz a vállalati kultúra, együttműködés és lojalitás ösztönzésére és így szerepe továbbra is megkérdőjelezhetetlen a sikeres cégstratégia kialakításában.
Emellett az üzemeltetési költségek néhol duplázódtak, mit jelent ez a gyakorlatban? Van ez ellen jó megoldás?
A magyar kereskedelmi ingatlanpiac bérleti díjai (és a kiskereskedelemben a marketing költségek) a kezdetektől, azaz 1990-es évek eleje óta, nem forintban meghatározott piac, hanem először német márkában, majd euróban köttetek a szerződések. Ez a trend, egy-két kivételtől eltekintve, mind a mai napig fennáll. Az üzemeltetési költségek épülettől függően jelenleg vagy havi forint- vagy euró díjban vannak meghatározva, az épületek döntő többségénél év végi úgynevezett nyitott könyves elszámolási alapon. Így kijelenthetjük, hogy nemcsak a rezsiköltségekben jelentkező energia és üzemeltetési költségek nőttek (ebbe beleértve az élőmunka költségének emelkedését), hanem a forintárfolyam folyamatos romlása e téren is sújtja a bérlőket. Ugyanakkor ez a gyakorlat teszi nemzetközi szinten is elfogadottá, értékelhetővé és befektethetővé a magyarországi kereskedelmi ingatlanokat. Hozzá kell tenni, hogy mindenképpen komoly versenyelőnyt élveznek azok a tulajdonosok, akik a hatékony üzemeltetés és a jó beszerzési politika következtében alacsonyabb üzemeltetési díjak mellett tudják a piacon elvárt minőségben üzemeltetni házaikat.
Van ami megfoghatja az árak növekedését? Főként az egyre óvatosabb, bizonytalanabb keresletre gondolok.
Látjuk, hogy erős törekvések és intézkedések történnek az ‘importált áremelkedés’ hatásának csökkentésére, az ársokk elkerülésére. Hiszem, hogy Magyarország, mint nyitott, exportorientált ország és az EU tagja, csak ideiglenesen tudja ezen hatásokat a határain elszigetelni, és hosszútávú hatásai inkább károsak az ország, mint transzparens és kiszámítható befektetési célpont megítélése szempontjából.
Sikerült, illetve sikerülhet majd időben visszafogni-elhalasztani a kínálat bővítését egyes nagy ingatlanpiaci szereplőknek?
Az elmúlt években a nagy irodapiaci bérlők többsége megtalálta azt az épületet, amely hosszabb távon kielégíti az igényeit. A nagy nemzetközi bérlők nem 5 évente váltanak irodaházat. Ennél fogva az elkövetkező 12-24 hónapban, a gazdasági helyzet alakulásától szinte függetlenül, nagy bérleti igényekből – mondjuk 5,000 nm fölötti igények eseten – valószínűsíthetően kevesebb várható.
Minden szegmensben ez várható?
Ezt elődlegesen a már az itt jelenlévő bérlőkről mondható el, a másik nagyobb keresletet támasztó szegmens, az állami szektor igénye előzetesen nehezen megjósolható. Ugyanakkor várható, hogy a kormányzati kiadáscsökkentés ezt is érinteni fogja. Olyan nagyobb magyar startupokról, melyek hasonló igénnyel léphetnének ki a piacra nem tudok, sem olyan nemzetközi szereplőről, mely hasonló mértekben ide kívánná telepíteni szolgáltatási központját (SSC). A kereslet ennél fogva véleményem szerint alacsonyabb szinten fog stabilizálódni, ami egyben jelenteni fogja a kínálati oldal, azaz a bériroda-állomány növekedésének lassulását. Ez az új fejlesztések átgondolásával, adott esetben halasztásával fog járni, azonban az elkezdett projekteket vélhetően be fogják fejezni, hogy bevételt tudjanak generálni.
Az egyes fővárosi alpiacok közül melyek most a legnépszerűbbek, várható itt átrendeződés?
Az elmúlt évek a hagyományosan legnagyobb részpiac – a Váci úti irodafolyosó – mellett elsősorban Dél-Budáról szóltak. Mára gyakorlatilag minden jelentősebb fejlesztő indított itt új fejlesztési projektet, vagy legalábbis vásárolt telket, amin megfelelő igény esetén meg tudja kezdeni a fejlesztést. Ezek mellett továbbra is jelentős igény mutatkozik a belvárosi irodák iránt, amik a kínálat szűkössége miatt, továbbra is prémium terméknek minősülnek, ennek megfelelő árazást indukálva.
A Covid-19 a normál és a flex irodák keresletében milyen változásokat hozott? a pandémia ‘végeztével’ hogyan változtak, illetve miként álltak vissza a régi folyamatok ?
A munka világa alapjaiban változott meg az elmúlt időszakban. A Covid hatására régóta zajló vagy várt evolúciós folyamatok felerősödtek az irodákban és a cégeknél, és új trendek is megjelentek például a teljesen távoli vagy hibrid munkavégzés. A kezdeti sokk, a hatékonyság-optimalizálás és a táv- vagy hibrid munka két éve után egyre fontosabbá válik a munkatársak motivációja és megtartása, és ebben az irodának kiemelt szerepe van.
És mi a helyzet most e téren?
Jelenleg a legtöbb vállalat folyamatos kísérletezéssel keresi az optimális megoldást az iroda és a home office közötti (hibrid) arányban, és az iroda funkciójának, az irodában zajló tevékenységek és az ezeknek megfelelő terek és technológiák újragondolásával igyekszik visszacsábítani a munkavállalóit. A „workplace” 2022-re ezért minden vállalatnál C szintű stratégiai kérdéssé vált, melyre a felső vezetők (üzleti területek, HR, IT, kommunikáció, stb.) új együttműködése révén keresik a válaszokat. A munkatársak bevonásával kialakított workplace stratégia az első lépés abban a változási folyamatban, amely révén a munka világának új fejezete új lehetőségeket is hozhat a bérlők és az ingatlan fejlesztők és szolgáltatók részére egyaránt. Ezt az új korszakot hívhatjuk a hibrid munka korszakának. A sikeres működéséhez három támogató infrastruktúrára van szükség: az IT háttérre, valamint a munkaterek és munkakultúra együttes fejlődésére – természetesen összhangban a gazdasági és üzleti környezet kihívásaival.
Mint említette, a következő évekre nehéz jósolni, de mit vár a közelebbi jövőtől?
A világgazdaság az elmúlt 10 évben töretlenül fejlődött. Ezt először a COVID járvány, majd az ellátási láncok törékenysége, a hirtelen bekövetkező inflációs nyomás és az ukrán-orosz háború kirobbanása akasztotta meg. Valószínűsíthető, hogy recesszióba fordulnak a nagy nyugati gazdaságok 2022 végére, mivel a központi bankok az infláció elleni harcot tekintik elsődlegesnek. Ám kérdéses, hogy a gazdaságokat ez mennyiben fogja hard landingre kényszeríteni. Ellenkező esetben a stagfláció veszélye tűnik fel. A mi piacunkon bérlők ilyen helyzetben természetesen sokkal prudensebb módon fogják meghozni döntéseiket, mely ki fog hatni mind a lokációra, mind a bérelt terület nagyságára, mind a bérleti díjra. Összességében kijelenthető, hogy a bérlettel kapcsolatos költségek csökkentése, minimalizálása iránti igény növekedni fog, azaz a szerződések meghosszabbítása, illetve más lokációban alacsonyabb bérleti díj fizetése fokozottan fog felmerülni a bérlői oldalon.
Mit vár a távolabbi jövőtől, a következő 5-10 évtől a modern ingatlanpiacon?
A 2030-as és 2050-es „Net Zero” mérföldkövek eléréséhez már most jelentős fejlesztéseket kell kezdeniük az ingatlanfejlesztőknek és a bérlőknek egyaránt. A „zöld” kérdés egyszerre vált égető környezeti felelősségvállalási, jogi és munkaerő vonzási kérdéssé a vállalatok számára, erre utal az ESG három betűje is (környezet, társadalom/közösség, irányítás). Az irodaházak építésében és üzemeltetésében jelentős károsanyag megtakarítási lehetőség rejlik, a covid alatt további kritériumokkal bővültek a minősítési rendszerek, és a környezettudatos épületek és megoldások (pl. asztal, parkoló vagy autó megosztás) egyre fontosabb választási szempontokká válnak a bérbeadásnál is. A munkatársak jólléte és az ezt támogató munkakörnyezet (irodák, home offie, virtuális együttműködési felületek) egyre fontosabb erőforrásként jelennek meg a gazdaság szereplői számára. A „wellbeing” fókuszában a fizikai és lelki jóllét mellett megjelent a közösségi egészség és a környezet egészsége is. A vállalatok számára tehát a minősített irodaházak és azon belül a környezettudatos, (környezeti és munkatársi) diverzitást támogató és inspiráló irodák versenyelőnyt biztosítanak, és pozitívan hatnak a munkatársak és a szervezet egészségére, amely mérhető üzleti eredményeket is jelent.
Mit érdemes tudni a tanácsadóról?
A JLL Ingatlantanácsadó Kft. a JLL Inc. globális ingatlantanácsadó cég részeként (NYSE: JLL) Magyarországon 1992 óta nyújt a kereskedelmi ingatlanokra (iroda, kiskereskedelem, logisztika, hotel, fejlesztési telek) vonatkozóan tanácsadást. Ennek részeként bérbeadási, műszaki (projekt menedzsment és design és kialakítás), tőkepiaci, vagyonértékelési, munkakörnyezeti és létesítménygazdálkodási tanácsadást nyújtanak, mind a magyar, mind a nemzetközi ügyfeleinknek. A magyar iroda felelős a magyarországi, szlovén, horvát és szerb piacokért is. Jelenleg közel 100 munkavállalóval teljesítik a feladataikat, és büszkék arra, hogy az elmúlt években gyűjtött piaci tapasztalattal naprakész és pontos rálátással rendelkeznek a kereskedelmi ingatlanokat érintő gazdasági folyamatokkal kapcsolatban.
Borítókép:
