Nagyjából hat évvel vetette vissza a fővárosi újlakás-piacot az idéntől újra 27 százalékos áfa, a koronavírus, illetve a beharangozott kedvezményes rozsdaövezeti áfa okozta kivárás.
Az első félévi teljesítménymutatók mind a 2014-es helyzetet idézik, amikor ötéves tetszhalott állapot után már éledezett a piac, ám még messze voltak a 2016-ban bevezetett, a kínálatot és a keresletet is azonnal felpörgető intézkedések – áll az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép elemzésében.
Június végéig alig 1800 új társasházi lakás talált vevőre a fővárosban, aminél legutóbb 2014 második félévében volt alacsonyabb a kereslet,
míg az elmúlt négy évben rendre 3-5 ezer között alakult a hathavi mutató. Mindeközben a már átadott, de eladatlan lakáskészlet ugyancsak 2014 végét idéző volumenre, 850 lakásra duzzadt az elmúlt időszakra jellemző 2-400-as szintről.
Egy harmadik fő indikátor, a 2020 első hat hónapja alatt újonnan piacra kerülő lakásszám a kereslettel éppen lépést tartva, ugyancsak 1800 körül alakult. Ez ugyancsak 5-6 éve volt ilyen mélyen, azóta viszont többször meghaladta az ötezret is.
„Egyértelműen látszik, hogy a tavalyi lassulás után idén már komolyan befékeződött a piac. Az okok ismertek: az első csapást a MÁP+ tavaly nyári bevezetése okozta. Emellett januártól főszabályként újra 27 százalékos áfa terheli az új lakásokat, így aki csak tudta tavaly előre hozta vásárlását, ami eleve lassú évkezdetet vetített előre.
Ebbe érkezett aztán a járványhelyzet, az összes evidens forgalomcsökkentő hatásával. A legfrissebb tényező pedig a tavasszal beharangozott kedvezményes, 5 százalékos rozsdaövezeti áfa. Ez ugyanis a részletek – elsősorban a remélhetőleg alacsonyabb árakat tartalmazó árlista – megismeréséig, várhatóan ősz közepéig-végéig kivárásra készteti a potenciális vevőket” – sorolta a lassulás okait Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.
Fontos hangsúlyozni ugyanakkor, hogy a mostani helyzet közel sem drámai, a 2009 és 2013 közötti időszakban rendre kedvezőtlenebb mutatószámokkal találkozhattunk – tette hozzá a szakértő.
Az OTP Jelzálogbank jelenleg közel 420 értékesítés alatt álló, kétlakásosnál nagyobb budapesti projektet tartalmazó adatbázisa szerint a legtöbb, 700 lakást a XIII. kerületben adták el az első félévben. Ettől jócskán lemaradva, 100 és 200 lakás között a XIV., IV. és IX. kerületek következnek. Az eddig rendre az élbolyba tartozó VIII. és XI. kerületek viszont most épp hogy kimaradtak ebből a csoportól. Az előző évekhez képest szembetűnő a tervasztalról történő vásárlás visszaesése, így akár többtucatnyi lakás is megmaradhat még átadás után egy nagyobb projektben.
Ennek megfelelően a beruházók is egyre gyakrabban kezdik az értékesítést csak az építkezés előrehaladott állapotában – amikor is nem mellesleg magasabb árakat is tudnak elérni. Az azonnal költözhető eladatlan készlet is a XIII. kerületben a legtetemesebb, mintegy 200 lakásos. Ettől a XI. kerület alig pár darabbal marad el, s a dobogóra még a III. kerület fért fel 90 lakással. A 850-es már átadott készlethez közel ötezer építés alatt álló eladatlan lakás adódik; ennek nagyjából negyede szintén a XIII. kerületben.
Emelkedik a lakásátadások száma
Érdekesen alakul mindeközben a lakásátadások száma. Az OTP adatbázisa szerint ugyanis idén a tavalyi 8700-nál is 20 százalékkal több, 10 ezer feletti társasházi lakás átadása várható, ennek 60 százaléka három kerületben, a XIII.-ban, a XI.-ben és a XIV.-ben. (Ez nem ugyanaz a mutató, mint a KSH által közölt használatbavételi engedély, hanem a lakások építésének beruházói, értékesítői adatközlés szerinti befejezését veszi alapul.) A várakozások szerint 2021-ben ez a volumen megfeleződhet.
Bár az a jellemző, hogy az év közbeni tervekből végül akár ezres nagyságrendben tolódnak a következő évre az átadások, idén erre kisebb mozgástere van a beruházóknak. A jövő évtől ugyanis csak azok az épületek kaphatják meg Magyarországon a használatbavételi engedélyt, amelyek megfelelnek az Európai Unió energiahatékonysági követelményeinek (kulcsszavakban: legalább BB energiatanúsítvány, közel nulla energiaigény, legalább 25 százalékban megújuló energia használat).
„Azok a beruházók, akik a jelenleg építés alatt álló projektjeiket még nem az új energiahatékonysági feltételeket figyelembe véve tervezték, most lényegében versenyt futnak az idővel, hogy a használatbavételi engedélyt december 31-éig megkaphassák”
– nyilatkozta Valkó Dávid vezető elemző.
A legfrissebb információk szerint ősz folyamán két lépcsőben készül majd el „Városi Otthonteremtési Program” néven a rozsdaövezeti lakásépítést, lakásvásárlást és –bérbeadást támogató program. Addig tehát a keresletben és a kínálatban, azaz vevői és beruházói oldalról egyaránt kivárás lesz ezeken a területeken, illetve a már itt építés alatt álló projektek értékesítésében is.
A program beindulását követően azonban piacélénkítő és ezzel együtt városfejlesztési, munkahelyteremtési és gazdaságélénkítő hatása is hamar megmutatkozhat a fejlesztéseknek. Budapest kiterjedt, egykori ipari övezeteiből a piac által is fejlesztésre érdemesnek tartott – nagyrészt a III., IV., IX., X., XI., XIII. és XIV. kerületekben található – területek támogatott beépítése önmagában is kellő lendületet adhat a főváros újlakás-piacának ahhoz, hogy akár már jövőre kimozdulhasson a jelenlegi mélypontról.
A vevők számára emellett optimista esetben abban is segítség lehet, hogy a fővárosi átlagos újlakás ár – ha csak ideiglenesen is – megtorpanjon még az egymilliós limit alatt.
(Borítókép: Építkezés, lakópark (fotó: Kallus György))
