Az egykepolitika, az ingatlanfejlesztések évtizedekig tartó támogatása és az egyre súlyosabb gazdasági problémák megtették a hatásukat. Kína most kellemetlen helyzetben találta magát: túl sok az üres lakás, túl kevés az ember.
Kína évekkel ezelőtt kirobbant ingatlanpiaci válsága több tízmillió üres lakást hagyott maga után, az üresen álló épületek tömegével pedig az ország csökkenő népessége már most sem tud mit kezdeni. Ez a kihasználatlan ingatlanállomány pedig hosszú ideig nyomás alatt fogja tartani a gazdaságot, mivel valószínűleg soha nem lesz olyan annyi ember, hogy azokat meg is tudják tölteni.
Az üresen álló kínai ingatlanállomány mérete szinte felfoghatatlan: a közgazdászok becslései alapján az országban akár 90 millió ilyen lakás lehet, és ha háztartásonként három ember lakna bennük, az megegyezne Brazília teljes lakosságával.
Ezeket az otthonokat könnyen meg lehetne tölteni élettel, ha a kínai lakosság néhány évtizeddel korábbi trendeket követve növekedne. Az ország egykepolitikája és az alacsony gyermekvállalás miatt azonban a következő 30 évben a népesség várhatóan több mint 200 millió fővel csökkenni fog.
Megkerülhetetlen probléma, hogy nincs elég ember az országban, hogy belakják az üres otthonokat, és ezen még a demográfiai trendek megfordításával vagy tömeges migrációval sem lehetne reálisan enyhíteni
– kommentálta a helyzetet Tianlei Huang, a Peterson Nemzetközi Közgazdasági Intézet kutatója a Wall Street Journalnek.
Ha a kormány meg tudja győzni a kínai vásárlókat arról, hogy az ingatlanok értéke újra emelkedni fog, valamint bőkezű állami támogatásokkal is ösztönöznék ezt a befektetést, kétségtelen, hogy ezek egy része el fog kelni.
Az olyan nagyvárosokban, mint Peking, Sanghaj vagy Sencsen, az ingatlantöbblet még hosszú ideig nem lesz probléma, mivel a vidékről oda áramló dolgozók és fiatalok fenntartják a keresletet.
A kisebb településekben – amely Kínában a százezrestől a milliósig terjedhet – azonban nem lesz elég ember, aki a már felépített lakásokat ki tudná használni.Ezek a „kisvárosok” már most is súlyos gazdasági problémákkal küzdenek, amely miatt a fiatalok menekülnek onnan: az elemzők szerint 2020 és 2023 között a települések 60 százalékának csökkent a népessége.
Fotó: AFP
Kezelhetetlen az ingatlanválság
A kínai gazdaság hanyatlásával egyre sürgetőbbé válik annak kitalálása, hogy mi legyen a felesleges lakásokkal. A kormány azonban eddig csak olyan megoldásokat tudott felmutatni, amelyek nem tudják orvosolni a probléma gyökerét.
Májusban például Peking bemutatott egy mentőcsomagot, amelynek keretében a jegybank akár 42 milliárd dollárnyi alacsony kamatozású kölcsönt nyújtana a kínai bankoknak, hogy
- azok állami tulajdonú cégeknek nyújtsanak hiteleket;
- amelyek aztán megvásárolnák az üres ingatlanokat;
- és megfizethető lakásokká alakítanák őket.
A közgazdászok szerint ez a mentőcsomag csak tovább növeli a gazdaságra nehezedő adósságterheket, a kezdeményezés pedig kudarcot vallott, miután a bankok a kvótának mindössze a 4 százalékát használták fel. Az alacsony bérleti díjak mellett ugyanis még a legolcsóbb hitelek sem elegendőek azok, hogy nyereségessé tegyék a lakáspiacot az ingatlanfejlesztők számára.
Peking egyetlen reális mentőcsomagot tudna bevetni: a kormány felvásárolja az összes üres ingatlant a nagyobb városokban, és állami bérlakásokká alakítják őket, nem törődve a profittal – jelentette ki Robin Xing, a Morgan Stanley vezető kínai közgazdásza. A projekt becsült költsége mintegy 420 milliárd dollár lenne.
Azonban ebből a megoldásból is kimaradnának a kisvárosok, amelyek a kihasználatlan ingatlanállomány legnagyobb részével rendelkeznek. Emiatt a legtöbb közgazdász szerint a kormánynak nem éri meg pénzt fektetni ebbe, és magára kellene hagynia az üres épületeket.
Nincs menekvés: a pekingi lakásárak is lejtőre kerültek
A hivatalos adatok szerint a fővárosi piac élénkebb, mint valaha. A brókercégek szerint azonban a kínai ingatlanválság már Pekingbe is belevájta a karmait.
Bármit is tesz a Kommunista Párt, az ingatlanok hosszú távon a városok és a befektetők nyakán maradnak, akik nem tudják azokat eladni, miközben az átalakításukra és a lebontásukra sem lesz pénzük.
Fotó: AFP
Szellemvárosok üres lakótelepekkel
Más országokban, ahol az ingatlanpiacok túltelítettek voltak, néha évekbe telt, amíg a fölös kínálat felszívódott – ha egyáltalán felszívódott.
Japánban az 1990-es évek ingatlanpiaci válsága és a csökkenő, elöregedő népesség miatt több millió lakás maradt üresen, ezek lebontása pedig nehéznek bizonyult a jogi akadályok miatt. Ennek hatása máig érezhető: a szigetországban az üres ingatlanok száma tavaly 9 millióra nőtt a 2018-as 8,5 millióról, és vidéken tömegével lehet ilyen épületeket találni.
Kínában az üresen álló lakások tulajdonosai azonban valószínűleg még hosszú ideig nem fognak megválni azoktól, mivel a kezelési díjak sokkal alacsonyabbak, mint bármely más nagy gazdaságban, ingatlanadót pedig csak különleges esetekben vetnek ki.
A tulajdonosok a kormányban bíznak, és kétségbeesetten várják a piac fellendülését, a közgazdászok szerint azonban bármikor negatív spirál alakulhat ki a szektorban.
A Nemzeti Statisztikai Hivatal adatai szerint augusztusban a kínai nagyvárosokban az új és a meglévő lakások ára 5,7, illetve 8,6 százalékkal csökkent az egy évvel korábbihoz képest. A Goldman Sachs elemzői szerint a legtöbb nagyvárosban az árak máris visszatértek a 2017-es és 2018-as szintre, a zuhanás pedig egyre meredekebb lesz.
Vásárlót találni azonban egyre nehezebb lesz, mivel az ország egyre növekvő gazdasági problémái mellett még az ingatlanok is veszélyes befektetéssé válhatnak.
Nem hiszem, hogy a lakástúlkínálat problémájára valóban van megoldás. Ez igazából egy demográfiai probléma, a népességcsökkenést pedig szinte lehetetlen lesz megállítani – figyelmeztetett Yi Wang, a Goldman Sachs kínai ingatlanpiaci kutatója. Szerinte az országban egyre több és egyre nagyobb szellemvárosok fognak kialakulni, ezt a trendet pedig nem lehet mentőcsomagokkal megfordítani.
A cikk itt olvasható.
Címlapfotó: AFP
