A Kúria irányt mutatott. Hiába a több mint hatvan tulajdonostárs a teremgarázsban, igenis közölni kell velük levélben vagy személyesen a vételi ajánlatot, hogy elővásárlási jogukat gyakorolni tudják. Akár több százezer forintba is kerülhet a sok tértivevényes küldemény és az ügyvédi munkadíj. A legfőbb bírói fórum a 2021. 147. számon közzétett döntésében foglalkozott azzal, hogy mi az adott helyzetben általában elvárható magatartás akkor, ha nagyszámú tulajdonostársat kell értesíteni elővásárlási jogáról.
A per alapját képező adásvételi szerződés szerint eladtak egy budapesti ingatlant, illetve egy 67 beállásos teremgarázs meghatározott tulajdoni hányadát. A Ptk. 6:222. paragrafusának első bekezdése szerint,
ha a tulajdonos harmadik személytől vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal.
A tulajdonost nem terheli e kötelezettség, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete (Inytv.vhr.) 75. paragrafusának első bekezdése szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.
A második bekezdés szerint, ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.
A harmadik bekezdés szerint, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
Az Ptk. 6:222. paragrafusához fűzött kommentár rögzíti, hogy az elővásárlási jog a jogosult olyan hatalmassága, amely feljogosítja arra, hogy a tulajdonos dolgát megvehesse, ha azt a tulajdonos harmadik személynek akarja eladni.
Ez a jogosultság a tulajdonos rendelkezési jogát nem korlátozza, mivel saját döntése szerint idegenítheti el a tulajdonában lévő dolgot, szerződési szabadságát azonban annyiban korlátozza, hogy nem választhatja meg szabadon azt a személyt, akivel szerződni akar.
A dolgot nem adhatja el az általa kiválasztott vevőnek, hanem ugyanolyan feltételek mellett az elővásárlási jog jogosultjával kell szerződést kötnie. A jogosultnak tulajdonképpen elsőbbségi joga van annak a dolognak a megvételére, amelyre vonatkozóan az elővásárlási joga fennáll. A jogszabály célja az elővásárlásra jogosult jogainak a védelme. Annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultak élni tudjanak a törvényben biztosított jogaikkal, a tulajdonosnak lehetőséget kell biztosítania nekik a vételi ajánlat megismerésére.
Nem vitatott, hogy az Inytv.vhr. 75. paragrafusának első bekezdése szerinti lemondó nyilatkozatok a perbeli esetben nem álltak rendelkezésre. A Kúria rámutat arra, hogy az Inytv.vhr. 75. paragrafusának harmadik bekezdés értelmezése során nem lehet eltekinteni az első bekezdésben és a második bekezdésben foglaltaktól, tévesen állította tehát a felperes, hogy a harmadik bekezdés önállóan alkalmazandó. Fő szabály szerint, ha a kérelmező az első bekezdés szerinti lemondó nyilatkozatot nem tud csatolni, akkor a második bekezdés szerinti tértivevényt, átvételi elismervényt kell csatolnia. Ehhez képest vehető igénybe a könnyítő szabály, a harmadik bekezdés. A harmadik bekezdés tehát nem önállóan alkalmazható szabály, az akkor alkalmazható, ha az első és második bekezdésben foglaltaknak a kérelmező nem tudott eleget tenni.
A közlés célja az, hogy az elővásárlásra jogosult a vételi ajánlatot megismerje még az adásvételi szerződés megkötése előtt, és ha úgy dönt, hogy meg akarja vásárolni az adott ingatlant, azt a vételi ajánlatot tevő vevő előtt megtehesse.
A Kúria a Polgári Kollégium kilencedik számú állásfoglalásában egyértelműen kitért a nagyszámú tulajdonostárs esetére, és kimondta, hogy azokkal, akikkel szemben a közlés nehézségbe nem ütközik, az ajánlatot közölni kell.
Azt, hogy milyen módon teljesíthető a vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosulttal/jogosultakkal közlése, az eset körülményei alapján kell megítélni. A tulajdonostársnak a közlésnél úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.
Ezért még ha nagyszámú elővásárlásra jogosult van, akkor is úgy kell megvalósítani a közlést, hogy a jogosultaknak reális lehetősége legyen megismerni a vételi ajánlatot.
Nagyszámú elővásárlásra jogosult esetén – a perbeli is ilyen – az adott helyzetben általában elvárhatónak csak az tekinthető, ha a vételi ajánlatot a belföldi lakóhellyel rendelkező tulajdonosokkal tértivevényes levélben, vagy más igazolható módon közlik. Feltéve, hogy a közléssel így felmerülő költségek nem járnak a tranzakciós költségek olyan jelentős növekedésével, amely számottevően aránytalan az adott ingatlan vételárához képest. A perbeli esetben az ötven belföldi tértivevényes levél postai feladásának költsége nem volt aránytalan az érintett ingatlan vételárához és annak megvételével járó egyébként is felmerülő tranzakciós költségekhez képest.
Ha a tulajdonosoknak a tulajdoni lap alapján ismert lakcímére nem sikerült kézbesíteni a küldeményt, akkor ennek igazolása kellően valószínűsíti a harmadik bekezdés alkalmazásához szükséges rendkívüli nehézséget.
Ha a tulajdonosnak külföldi lakcíme van és nem várható, hogy a tértivevényes küldemény az adásvételi szerződés benyújtására nyitva álló harminc napon belül visszaérkezik, akkor az a számottevő késedelem fennállását alapozhatja meg, ilyen esetben a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata.
Az azonban egyértelműen és elvi éllel kijelenthető a Kúria álláspontja szerint, hogy
a közlési kötelezettség alól nem mentesít az a tény, hogy a tulajdonostársak sokan vannak, ha a tulajdonos az adásvétel tárgyát képező ingatlanban, vagy egyébként belföldön lakik, és a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.
Várható, hogy a Kormányhivatalok földhivatalai a fentieknek megfelelően felülvizsgálják eddigi változatos gyakorlatukat.
(Borítókép: Mélygarázs (Keresztesi Balázs, Metropol)
