Az elmúlt húsz évben 40-ről 122-re nőtt Magyarországon a bevásárlóközpontok száma, a boom 2006 és 2008 között zajlott, ugyanez a fővárosban négy évvel korábban lezajlott. Ezekben a központokban 2013-ig folyamatosan nőtt a működő egységek (szolgáltatók, kereskedelmi tevékenységet folytató üzletek) száma – derül ki a KSH adatsorából. Meglepően a 2008-as válság sem tudta megtörni a trendet. A csúcson 8137 egység működött a bevásárlóközpontokban, ebből a kereskedelmi üzletek száma 7152 volt, vagyis csaknem ezer egység jellemzően szolgáltatással, egyéb tevékenységgel (például bankfiók) foglalkozott. A kereskedelmi üzletek száma 2014-ben csappant meg nagyon erősen, a szolgáltatók, illetve más egységek száma nem igen változott, egészen 2019-ig, ami után minden egység száma jelentősen csökkent. Természetesen ez már a pandémia hatása volt, a kényszerű pláza zárás után nagyon sok bolt már nem nyitott ki. Így 2021-re a bevásárlóközpontokban működő egységek száma 6266, ebből a kereskedelmi üzletek száma pedig 5613-ra mérséklődött. (A KSH az adatsort tavasszal frissíti és vélhetően az egységek számának csökkenése tovább folytatódik.)
Mi az ok?
A rendszerváltást követő kiskereskedelmi átrendeződés sokáig érintetlenül hagyta a kereskedelmi ingatlan piacot, ám a kilencvenes évek vége felé a nemzetközi befektetők itthon is egyre nagyobb üzletet szimatoltak ezen a piacon. Megindult a pláza-bevásárlóközpont építési kedv (Budapesten Pólus Center, Duna Pláza), amely jelentősen rontotta a városok úgynevezett bevásárlóutcáinak pozícióját, így a kereskedelem jelentős része a plázákba és a bevásárlóközpontokba költözött. Ugyanakkor ezekben a kereskedelmi ingatlanokban jóval több férőhely volt, mint ahány üzletre szükség volt az egyes városokban, így mind a nemzetközi láncok, mind pedig a hazai közép és nagyvállalatok új koncepciókban gondolkodva nyitottak a meglevő üzleteik mellé kifejezetten pláza pláza (kompatibilis) üzleteket. Sőt a bevásárlóközpontok jelentős részét már úgy építették, hogy a mágnesüzleteknek szánt láncokkal nyitási szerződéseket kötöttek a fejlesztők. A jövedelmek és reálkeresetek növekedésével ezek az üzletkoncepciók életképesek voltak, de csak addig, amíg nem nőttek drasztikusan a bérleti díjak – így néhány plázában okafogyottá vált egy-egy nem oda passzoló márka.
Nagyjából 2014-ben kialakult Magyarországon a jelenlegi bevásárlóközpont szám (az utóbbi időben egyel lett csak több) így megkezdődött a konszolidáció és mivel szinte mindenhol teltház volt, a bérleti díjak emelkedni kezdtek. Így pedig már sok kereskedelmi üzletnek és szolgáltatónak már nem érte meg fenntartania (külvárosi, vagy belvárosi) plázákban az egyes boltokat (egyszerűen nem mindnhova passzolt a korábban kialakított üzletkoncepció). Bár sok esetben az üzletek „enni nem kértek”, nem okoztak veszteséget, viszont a hálózat költségszerkezetében erőforrásokat vesznek el más üzletek elől. Így 2014-től megindult az üzlethálózatok portfolió tisztítása. Vagy egyszerűen átalakították az üzlet profilját (például outlet), vagy bezárták azokat az egységeket, amelyek nem teljesítették az elvárt forgalmi szinteket. (Ez utóbbi adat a nem frekventált plázákban működő boltok vezetőinek rendre a körmére ég, jellemzően az akciós időszakban képesek csak elérni a kitűzött forgalmi célt – persze egész más árrés aránnyal.)
Ezen túlmenően 2014-től egy másik folyamat is elkezdődött, méghozzá a webáruházak előretörése. Igaz akkoriban még közel sem volt akkora forgalma az online áruházaknak, mint most, de már akkor érződött a hatásuk a hagyományos kiskereskedelemben. Ugyanakkor a bevásárlóközponti koncepció továbbra is igen hatékonynak bizonyult a kiskereskedelemben, hiszen egy helyen volt megtalálható minden. Egészen a pandémia előtti időszakig, amikor is maguk a bevásárlóközpontok is megkezdték az üzletpolitika váltást.
Egy bevásárlóközpont négy-öt éves működés után képes olyan adatbázist felállítani, amelyből megmondható, hogy pontosan mekkora a vonzáskörzete és a környékéről milyen kategóriájú vásárlóerő látogatja, mire kíváncsi, mire van pénze. Ehhez képest lövik be a bevásárlóközpontok a szolgáltatásukat és kereskedelmi (bolt) mixet, amely önmagában is üzletszámváltozással szokott járni. Ezen kívül a plázák is rájöttek arra, hogy túl nagy (a piachoz képest) a kisüzleteknek fenntartott helyük, így sok esetben összevontak egy-két helyiséget és egy nagyobbat alakítottak ki belőlük.
Fotó: Figyelő
Mindez magyarázat az üzletszám csökkenésre. Bár ez még nem minden, ugyanis nem szabad elfelejteni, hogy nem csak bevásárlóközpontokból áll a magyar kiskereskedelem. A teljes piacot nézve hellyel közzel 1996-tól tart az üzletek számának csökkenése. A rendszerváltáskor nagyjából 160 ezer kereskedelmi üzlet működött a piacon, ma nagyjából 100 ezer. Ez a folyamat pedig annak tudható be, hogy Magyarország Európában és persze az Unión belül is az egyik legelaprózottabb kiskereskedelmi piacnak számít. Már-már természetes folyamat (itthon) a koncentráció, hozzátéve, hogy mind társadalmi, mind politikai akarat, hogy a kisebb élelmiszer és nem élelmiszer jellegű üzleteket támogassák, persze a folyamatot egyszerűen képtelenség megállítani, legfeljebb lassítani lehet.
Mi lesz?
Rendkívül érdekes kérdés, hogy a jövőben hogyan alakul a web növekedése (amely tavaly év végén megtorpanni látszott), illetve az egy éve erősödő infláció és a mellette megjelenő energiaválság hogyan hat a hagyományos kiskereskedelemre. Egyelőre senki sem tudja mi az irány, a Figyelő többször is foglalkozott már azzal a kérdéssel, hogy egy-egy kereskedőnek, vagy kereskedelmi láncnak érdemes-e egyszerre két csatornát fenntartania, ezzel duplájára növelnie a kiadásait. A helyzet ugyanis az, hogy az online kereskedelem mögé pakolt logisztika fenntartása legalább olyan költséges, mint egy hagyományos áruház. Ráadásul ezen a téren komoly változások várhatók – például a futárok főállásba léptetésének lehetősége, vagy a piac adóztatásának változása -, amelyek sok esetben új helyzetet teremtenek a kereskedőnek. Az viszont borítékolható, hogy a hazai üzletek számának csökkenése mind a bevásárlóközpontokban, mind pedig a teljes piacon tovább folytatódik, ugyanakkor még nem tudni, hogy pontosan hol a vége.
