Miután folyamatosan csökken a Magyar Nemzeti Bank (MNB) alapkamata, sokan várják a lakáshitelek olcsóbbá válását is, ám a jegybanki alapkamat egy irányadó mutató, az MNB ennyit fizet a kereskedelmi bankoknak a nála rövid távra elhelyezett betéteikre. Közvetve tehát a jegybank az alapkamat módosításával befolyásolni tudja a hitelkamatokat. Ez a kapcsolat azonban nem olyan gyors és közvetlen, hogy az alapkamat csökkentésével a lakáshitelek kamatai azonnal mérséklődni kezdjenek.
Alapkamat helyett a BIRS a meghatározó
A kereskedelmi bankok által nyújtott fix kamatozású lakáshiteleket ugyanis az alapkamat helyett a BIRS, azaz a Budapest Interest Rate Swap mutatóhoz árazzák. Ez az a referenciaérték, amely megmutatja, hogy egy évnél hosszabb futamidővel a bankok egymásnak milyen kamat mellett adnának hitelt, lényegében megadja tehát azt, hogy a lakáshitelként az ügyfeleknek folyósított pénz mennyibe kerül a bankoknak.
Amikor a hitelintézetek meghatározzák azt az ügyleti kamatot, amely mellett a lakáshitelt az ügyfeleiknek folyósítják, erre a forrásköltségre (a BIRS értékre) teszik rá a saját kamatfelárukat, ami a költségeiket fedezi és tartalmazza a hasznukat is az üzleten.
A BIRS nagyon szorosan együtt mozog az állampapírhozamokkal.
Ennek oka némi egyszerűsítéssel az, hogy a bank ugyanazt a likviditást, amelyet hitelezésre fordít, állampapírba is fektethetné.
Így mondhatjuk azt is, hogy a 10 éves BIRS, a 10 éves állampapírhozamtól függ, ami pedig áttételesen befolyásolja a 10 éves fix kamatozású lakáshitelek kamatait.
A BIRS értéke nem közvetlenül az MNB által rövid időtávra meghatározott alapkamattól függ, hanem BIRS-fixingek (kamatrögzítések) alakulásától, illetve – az előbbiek alapján – az állampapírhozamokat befolyásoló tényezőktől.
Negatív kamatmarzsok
A BIRS-fixingek a közelmúltban a legmagasabb értékeket 2022 őszén érték el. Ekkor az 5 éves BIRS 12,55 százalék, a 10 éves 10,75, a 20 éves pedig 10,49 százalék volt. Az emelkedés olyan gyors volt, hogy a bankok nem is tudták lekövetni.
Az új kihelyezésű lakáshitelek átlagkamata így 9 százalék környékén tetőzött.
Előállt az a furcsa helyzet is, hogy a lakáshitelek kamata alacsonyabb volt, mint a BIRS, negatív kamatmarzzsal hiteleztek tehát a bankok.
Bár ez a helyzet viszonylag gyorsan helyreállt, ám a korábbi kamatmarzsokat még nem érték el a bankok a lakáshiteleken, sőt, szinte alig keresnek ezeken a termékeken. Ráadásul a prémiumügyfelek számára az ügynökök által elért egyedi kamatok jóval az átlagkamat alatt húzódtak, így ott szinte végig negatív tartományban volt a kamatmarzs.
A teljes cikk itt olvasható.
