A KCG Partners Ügyvédi Társulás és a JÖSz Szakkollégium által létrehozott Studia Pragmatica tudásközpont szakértőinek segítségével azt jártuk körbe, hogy az építményi jog – amit a magyar jogrendszerbe terveznek visszaállítani – milyen új lehetőségeket hozhat a gazdasági élet szereplői részére.
A most elfogadásra javasolt törvénytervezet rendelkezései alapján az építményi jog az ingatlanhoz kapcsolódó olyan jog, amely tipikusan a telek tulajdonosától eltérő személyt illeti meg. A jogalkotó kifejezetten rögzített szándéka, hogy különösen a naperőművek megvalósulását segítse elő az építményi jog bevezetésével, de a nemzetközi kitekintés alapján – a korábbi finanszírozási gátakat lebontva – segítheti egyéb beruházások megvalósulását is.
Napelempark és azon túl
A magyar ingatlanberuházási piacon is tipikus, hogy a hitelt igénybe venni kívánó építtető nem rendelkezik a projekt finanszírozásához megfelelő hitelbiztosítékkal, és ezért nem tud a tervezett beruházáshoz szükséges forráshoz jutni. A gátat sokszor az jelenti, hogy a finanszírozni tervezett beruházás értékéhez viszonyítva a meglévő és fedezetül leköthető telek értéke nem jelent elegendő fedezetet, vagy az érintett ingatlannal az építtető nem is rendelkezik.
Az ingatlanfejlesztő vállalkozás részére az építményi jog lehetővé teszi egyrészt, hogy felépítsen egy épületet idegen telken, és ennek érdekében azt igénybe vegye (beléphet, ott tartózkodhat, építési anyagokat elhelyezhet stb.), továbbá azt is, hogy a felépített épületet használja, hasznait szedje. A külföldi gyakorlat azonban rendszerint az, hogy az épületek felépítése céljából létrehozott építményi jogot, valamint a felépített épületet – az építményi jog létesítéséről szóló szerződésben rögzítettek alapján – a tranzakció végén az ingatlanfejlesztő vállalkozás visszaértékesíti a társaság részére.
Építménybér, avagy lassú víz partot moshat
A fentiek mellett az építményi jog alapítható lesz építménybér formájában is, amely alapján az építményi jog jogosultja rögzített bérleti díjat fizet az építményi jogért, annak egy összegben történő megvétele helyett. A külföldi gyakorlatban építményi jog kerül alkalmazásra olyan esetekben is, amikor a társaság, amely az ingatlanfejlesztést kívánja végrehajtani (főleg a kisebb induló tőkével rendelkező társaságok) a telek vagy az építményi jog egy összegben történő megvétele helyett az építményi jogot az adott jogrendszerben leghosszabb időre megengedett időtartamra, építménybér formájában alapítja meg a telek tulajdonosával (Németországban, Belgiumban ez 99 év, Magyarországon egyelőre 50 év).
Fontos azonban kiemelni, hogy a tervezett rendelkezések alapján az építményi jog megszűnése esetén (eltérő rendelkezés hiányában) az ingatlannal tartósan egyesített épület az ingatlan alkotórésze marad, így az a határozott idő megszűnésével a telek tulajdonosát illeti meg. Emellett az építményi jog megszűnésével az ingatlan tulajdonosa az épület értékének megtérítésére – főszabály szerint – nem köteles. A felek e rendelkezésektől azonban eltérhetnek és az építményi jogot alapító szerződésben abban is megállapodhatnak, hogy az épület önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül, vagy kiköthetnek a határozott idő végére a telek tulajdonosa részére megfelelő ellenértékfizetési kötelezettséget is.
Érdemes megemlíteni, hogy számos neves külföldi projekt, például a MesseTurm felhőkarcoló Frankfurtban, vagy az Allianz Aréna Münchenben is ilyen konstrukció keretében valósult meg.
Befektetés hosszú távon
A külföldi gyakorlatban emellett kiemelik az építményi jog hatását azon intézményi befektetők vonatkozásában (nyugdíjalapok, biztosítók stb.) is, amelyek a hosszú távú, infláció-védett befektetéseket keresik. Az intézményi befektetők a megszerzett telek tulajdonjogát építményi jog alapításával szétválasztják, és azt építménybér formájában értékesítik. Az alacsonyabb vételár és a magasabb vagy védettebb megtérülés a portfólió tulajdonosai és az ingatlanfejlesztők számára is előnyös lehet.
A fentiek alapján az építményi jog várhatóan számos gazdasági szereplő számára nyithat új finanszírozási vagy befektetési lehetőséget. A KCG Partners szakértői kiemelik, hogy nagy jelentősége lesz az építményi jogot alapító szerződés megfelelő körültekintéssel történő előkészítésének, figyelemmel többek között az építményi jog megszűnésekor a föld és az épület tulajdonjogának rendezésére, vagy az épület értékének megtérítésére vonatkozó rendelkezésekre is.
Borítókép: illusztráció, forrás: Shutterstock
