A koronavírus-járvány átmenetileg kényszerhelyzeteket szülhet, feszültségeket gerjeszthet a lakásbérlők és a bérbeadók viszonyában. A bajba került bérlők nem tudják kitermelni a lakhatási költségeket, a bérbeadók pedig nem tudnak lemondani a bevételekről. Mindkét fél szempontjai méltányolhatóak, de a szabályok egyértelműek: a bérlő csak akkor tagadhatja meg rendkívüli helyzetre, vis maiorra hivatkozva a díjfizetést vagy csökkentheti annak összegét, ha a bérbeadóval kötött szerződésében is szerepel ez a lehetőség. A bérbeadó pert indíthat, ha a bérlő nem fizet, de a járvány miatt szünetel a munka a bíróságokon, így kérdéses, hogy az egyébként is hosszadalmas és költséges eljárásban mikor születhet döntés. A szerződéseket a felek egyoldalúan nem módosíthatják, ezért az OTP Ingatlanpont szakértője szerint ebben a helyzetben különösen felértékelődik a józan egyezségek szerepe.
A bérlők és bérbeadók közötti, esetleges vitákban kompromisszumos megoldás lehet a bérleti díj átmeneti csökkentése. Erre már láttunk kezdeményezéseket a bérbeadói oldalon, a közösségi médiában például elindult a #felezdmegteis akció. Az is elképzelhető, hogy a felek megállapodnak a határozott idejű lakásbérleti szerződés határidejének meghosszabbításáról. Minden élethelyzet más, de most mindenki jobban jár, ha elkerüli a bírósági utat a kölcsönös engedményeken nyugvó megegyezés érdekében
Valkó Dávid
– mondta Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a járvány lecsengését követő piaci változások egyik fontos eleme lehet a lakásbérleti szerződések részletesebb kiegészítése a vis maior helyzetek kezelésére vonatkozó szabályokkal.
A részletszabályok rögzítése tisztább viszonyokat teremt a lakásbérleti piacon, rontja a szürkezónában működő lakáskiadók helyzetét, ráadásul mindkét félnek kedvező: hosszú távon javítja a megbízható, rendben fizető bérlők alkupozícióját és nagyobb biztonságot nyújt a bérbeadóknak is
– tette hozzá.
Haladék a hitelből, befektetési céllal vásárlóknak
A vállalati és lakossági hitelek törlesztésére az év végig meghirdetett moratóriumnak köszönhetően azok a bérbeadók is kaptak néhány hónap gondolkodási időt, akik befektetési céllal vásároltak ingatlant. Arányuk a Magyar Nemzeti Bank 2019-es lakáspiaci adatai szerint Budapesten tavaly elérte a 40 százalékot, jelentős részük – főként a belvárosban – a rövid távú lakáskiadásra alapozta üzleti stratégiáját. Két lehetőség kínálkozik számukra:
- a turizmus leállása és a külföldi vendégkör lenullázódása miatt értékesítik ezeket a lakóingatlanokat,
- vagy átállnak az alacsonyabb, de kiszámíthatóbb jövedelmet biztosító hosszú távú – az egyébként szezonálisan most éppen szűkülő hazai keresletre alapozott – lakáskiadásra.
A hiteltörlesztési moratórium az OTP Ingatlanpont szakértője szerint az utóbbi megoldásnak kedvez.
Mikor jönnek vissza a külföldi vendégmunkások és egyetemisták?
Az ma még megjósolhatatlan, hogy a járvány mennyi ideig és milyen mértékben fogja vissza az elmúlt években éppen feléledő belföldi és nemzetközi munkaerő-mobilitást, illetve a határokon átívelő tudományos, oktatási együttműködést, és ennek hosszú távon milyen következményei lesznek a lakásbérleti piacon.
A járvány rövid távú következményeit már ismerjük. A kereslet drasztikus visszaesése, valamint a külföldi munkavállalók, egyetemisták elmaradása átmenetileg komoly csapást jelent a lakásbérleti piac eddig rájuk épülő szegmensének, de a jelenlegi állapot alapján korai lenne messzemenő következtetéseket levonni. Optimista forgatókönyv szerint a gazdaság gyors talpra állásával a bérleti piac korábbi keretei is visszaállhatnak. Kialakulhat azonban olyan helyzet is, ami hosszútávon jelentős változásokat hozhat a bérleti keresletben
– mutatott rá Valkó Dávid.
A korábbinál akár egészségesebbé is válhat a bérleti piac
Ha az albérleti díjakat az átlagos jövedelemmel összevetve vizsgáljuk,
Budapest a hatodik legdrágább főváros Európában.
A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb jelentéséből az is kiderül, hogy még rosszabb a helyzet, ha vásárlóerő-paritáson mérjük a bérleti díj kifizetése után megmaradt összeget. Ebben az összevetésben már harmadikak vagyunk az európai rangsorban,
csak az athéniak és a rómaiak fogyaszthatnak kevesebbet, mint a budapestiek, miután kifizették a lakbért.
Mivel Európa több városa már a koronavírus elterjedése előtt is lakhatási problémákkal küzdött, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője úgy látja, hogy a járvány a kedvezőtlen hatások mellett lehetőséget is kínál a lakásbérleti piac szereplőinek, hogy átgondolják, illetve akár új megoldásokkal bővítsék hosszú távú stratégiájukat.
.
Borítókép: illusztráció, Budapest (Fotó: Kurucz Árpád)
