Ami nem öl meg, az megerősít – hallhatjuk sokszor. Valami hasonló történt az elmúlt másfél évben a hazai ingatlanpiacon is – vonhatunk konklúziót egy minapi ingatlanos „csúcstalálkozó” után. Például Noah Steinberg a WING elnök-vezérigazgatója, aki a fő nyitóelőadást tartotta szeptember 15-én ta Portfolió Property Investment Forumon, maga is aláhúzta a hangsúlyok alapos eltolódását.
Előadásában kitért arra, hogy az otthonok szerepe – jórészt a pandémia okán – hatalmas mértékben megnőtt, ami kihat az ágazati lakóprojektekre is. Ezen túl az e-kereskedelem a retail piacot is valamelyest átalakította; az irodapiacon is sok minden lezajlott, de – Noah Steinberg szerint – továbbra is szeretünk bejárni az irodába, itt lehet ugyanis csak ténylegesen csapatban dolgozni. Eközben pedig ígéretes ingatlanprojektek vannak készülőben a hazai piacon, a bankok finanszíroznak és a tőkeerős magyar ágazati fejlesztőcégek pedig már a régió felé is nyitnak (így a WING vagy a Futureal – a szerk).
A növekedés ára: az infláció
Elértük a gazdaság 2019. végi állapotát, de ez már nem 2019. Hogyan megyünk innen előre?
Nagyon erős konjunktúra előtt állunk most – kezdte előadását Borbély Gábor, a CBRE kutatási igazgatója, majd elsőként a gazdasági környezetről és a várakozásokról beszélt. Szerinte Magyarország az első, aki kijött a járvány által generált visszaesésből. „A most tapasztalt gazdasági növekedés ára az infláció, nemcsak nálunk, hanem világszerte. Magyarországon, az USA-ban is 5% körül van, az eurózónában 3%” – fejtette ki.
„Vannak tényezők, amelyek a növekvő infláció irányába hatnak, ez egyfelől a gazdaság újranyitása. Másrészt azzal, hogy visszaértünk a 2019-es szinthez, ismét a feszített munkaerőpiaccal lehet találkozni, ami szintén felfelé ható nyomás. Vannak azonban dezinflációs hatások is, hosszabb távon a digitalizáció, a technológiai fejlődése az infláció csökkenése felé hat, csakúgy, mint a fogyasztások kisimulása” – tette hozzá a szakértő.
Magyarországon most van kiugrása a logisztikaiingatlan-fejlesztésnek, ami Lengyelországban és Csehországban már korábban megtörtént.
Az eszközosztály árazásában Londonban például alig van különbség az irodai és logisztikai szektor hozamai között, Magyarországon ez még nem látszik, de biztosan záródni fog az olló.
Az irodapiacon csökkenő keresletet, valamint nem durván, de alapvetően növekvő üresedést látni. A bérlők egyelőre időt kérnek. Ma Magyarországon nem tudunk olyan cégről, aki kizárólag virtuális munkavégzésen gondolkozik – tette hozzá Borbély Gábor. Az e-kereskedelem növekedése Magyarországon alacsonyabb, mint más országokban, így kiskereskedelmi szektornak el kell, bírnia ezt a növekedést.
Az elmúlt 5-6 évben megépített magyar ingatlanállomány 76 százaléka rendelkezik valamely zöld minősítéssel. ez egy szükséges, de még nem elégséges kritérium, hiszen az úgynevezett ESG (environmental, social and corporate governance) trend folyamatosan aktív menedzsmentet igényel. (Az ESG lényege, hogy a nagyvállalatok egyre inkább beépítik a környezetvédelmi szempontokat is a működésükbe, és ilyen jelentéseket készítenek befektetőik, üzleti partnereik részére, hogy igazolják, mi mindent tettek a társadalomért, a környezetvédelemért.)
Változások közepette
Milyen változásokat, strukturális átalakulásokat okozott az elmúlt másfél év a hazai ingatlanpiacon? Mik a legnagyobb kihívások? A bérlői igényekről az irodapiac és a retail szektor kontextusában beszéltek a szakértők a Property Investment Forum 2021 konferencia első szekciójának panelbeszélgetésén, Dr. Kui Szilárd, Local Partner, Ingatlanjogi Csoport vezetője, DLA Piper moderálásában. A szakemberek emellett kitértek a lakóingatlanfejlesztések és az építőipar legfontosabb kérdéseire is.
Hol vannak a legnagyobb változások? Hogyan lehet a járvány időszakában tervezni az ingatlanpiacon?
– tette fel a kérdéseket Dr. Kui Szilárd.
Sok még a bizonytalanság, a legnagyobb kihívás most az, hogy megtalálják a piacok önmagukat, de szerencsére rengeteg pénz van a rendszerben, így ez nem jelenthet problémát. „A munkaerő és az anyagárak növekedése következtében a margin csökkent a cégeknél, amit valahogy rendbe kell majd rakni. Véleményem szerint a home office nem egy versenyképes lehetőség.
A cégek költségeinek legnagyobb részét a bérköltségek teszik ki, az iroda mintegy 10 százalékot.
Éppen ezért sok cég inkább kifizeti ezt a költséget, hogy a jövőben vissza tudja hívni az embereket az irodába, legfeljebb valamekkora területet csökkent, de a jövőben vissza fog épülni a 2019-es lendület.” Ezt már Gereben Mátyás, a CPI Hungary országmenedzsere fejtegette, aki szerint a helyi központok felértékelődése jellemzi Európa nagyvárosait, ehhez képest Budapest még nagyon centralizált.
Dr. Gyorgyevics Benedek, a Városliget Zrt. vezérigazgatója szerint az ingatlanhasználati szokásokba alaposan beleszólt az elmúlt időszakban a vírus, éppen a közösségi tereket kellett elzárni a járványhullámok alatt, ugyanakkor a felújításoknak még kedvezett is ez a környezet. Viszont a Városliget projekt fejlesztési tervein összességében a pandémia nem változtatott.
Fotó: Getty Images
Mozgások a pandémia miatt
„A jövő legnagyobb kihívása a fenntarthatóság és azok céljainak teljesítése, másik pedig az infláció, ami véleményem szerint tartós lesz. Nemcsak a szabályozás, de az árazás is befolyásolja a bérlakáspiacot.
Olyan hozamokra van ugyanis szükség, amiért megéri a befektetőknek is belevágni ebbe, de a piaci bérleti díjak még elmaradnak ettől”
– hangsúlyozta Kibédi Varga Lóránt CBRE Hungary vezetője.
„Hiszünk abban, hogy egy konjunktúra következik, éppen ezért előre koncentrálunk és azt nézzük, hogyan tudjuk a növekvő keresletre a legmegfelelőbb termékeket adni. Az ember társas lény és impulzusokat, visszajelzéseket csak a munkahelyen tud kapni, így nem hiszem, hogy a homeoffice általánossá válik. A lakóingatlan-fejlesztések területében is hiszünk, éppen ezért egy 900 lakásos projektet tervezünk a XI. kerület Tóérberek városrészben. Részben a pandémia miatt megindult egyfajta városon belüli migráció a belső területektől a külső, zöldebb területek felé, a valamivel nagyobb alapterületű lakások irányába” – mondta el Kovács Melinda, az Atenor fejlesztési és bérbeadási menedzsere.
Ennél is tovább ment Tatár Tibor a Futureal csoport vezérigazgatója.
Szerinte soha az emberiség történetében ilyen rövid idő alatt, ilyen mélységben a társadalom szokásai nem változtak még meg, mint most. „Milliárdok dolgoznak, vásárolnak, utaznak másként, mint eddig és ez mikroszinten is beszivárgott az életünkbe. A kérdés, hogy ezekből a megváltozott szokásokból mi marad fenn, valamint az iparágunk, ami nem a flexibilitásáról híres, hogyan tudja ezeket lereagálni” – világított rá Tatár Tibor.
A szakember szerint bizonyos területeken hatékony lehet a home office, egy amerikai felmérés szerint a munkavállalók heti 2,5 nap otthoni munkavégzést szeretnének, míg a vezetők legfeljebb heti egyet. Egy nap home office-nál viszont még nem lehet területcsökkentést tervezni, két napnál már 0-10 százalékot igen, de három napnál kezd igazán érezhető lenni a megtakarítás, noha ezt kevés cég vállalja. Jelenleg még nagy a bizonytalanság, hogy mekkora lesz ez az arány.
House key in the door
Fotó: Getty Images
Az e-kereskedelem változásai
Végül Tatár Tibor kiemelte, hogy az online retailnek óriási környezeti terhelése van, a házhozszállítást előbb utóbb szabályozni és adóztatni kell.
Az offline retail virágozni fog annak ellenére, hogy az online retail bizonyos területeken nagyobb teret kaphat.
Összességében nőni fog a torta. A lakáspiac kapcsán kérdés, hogy vajon fenntarthatók-e az 1 millió forintos négyzetméterárak? Hogyan fognak a fiataljaink lakást venni? Ennek megoldására egy erős piaci alapú bérlakásszektorra nagyon nagy szükség lenne.„A legnagyobb kihívás az, hogy lássuk, hogyan fog a társadalom viselkedni a közeljövőben, például a fogyasztási szokások vagy az irodapiac területén. A retail kapcsán optimista vagyok, a 2019-es látogatószámnak mostanra elértük a 90-95 százalékát. Hosszú távon a legnagyobb versenytársunk az online kereskedelem.
Sokan azt gondolják, hogy az online térben nincsenek tranzakciós költségek, de ez nem igaz, pár éven belül az online költségek elérhetik, vagy meg is haladhatják az offline vásárlás költségeit. A vásárlói élmény továbbra is fontos lesz, a retail ebben a mennyiségben Budapesten teljes mértékben fenntartható, végre épül egy bevásárlóközpont is. A kerületi hub-ok és a városközpont nem zárja ki egymást, a szolgáltatások függvénye, hogy mit, hol vesznek majd igénybe az emberek. Egy belvárosi telek is csak akkor értékes, ha megfelelő szolgáltatásokat alakítanak ki rajta. A fejlesztőknek a jövőben sokkal komplexebb szolgáltatásokban kell majd gondolkodniuk. Egy fejlesztés később a látogatói közösségre is hatással lesz – hangsúlyozta Ágházi Gyula, a Gránit Pólus vezérigazgatója.
(Borítókép: Magyar Nemzet / Havran Zoltán)
