Két irány bontakozik ki a budapesti irodabérlet piacon. Az egyik, hogy a megemelkedett rezsiköltségek miatt a cégek támogatják az alkalmazottak otthoni munkavégzését (home office), a másik, hogy a kibontakozó energiaválás miatt a nagyobb hatékonyság elérése érdekében fenntartják, sőt erősítik az irodai munkát. Emiatt nagy kérdés és elemzői talány, hogyan alakul a magyar, főként a budapesti gazdaság egyik meghatározó szegmensének számító irodapiac 2023-ban. Nem mellesleg az irodabérleti adatokból következtetni lehet a vállalatok várható éves aktivitására is. Ebben a tekintetben meglehetősen jók az adatok, ugyanis a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának (angol rövidítésben BRF) negyedéves (2022 IV-ik negyedév) adatsorából az derül ki, hogy a piacon nem igen érződik a válság. Tavaly az utolsó negyedévben 0,3 százalékponttal 11,3 százalékra nőtt az előző negyedévhez képest a fővárosi irodapiacon az üresedési ráta, míg éves összehasonlításban 2,1 százalékkal nőtt ez a szám. (A miheztartás végett, a 2008-as pénzügyi válság után ez a mutató bőven 20 százalék fölött is állt, azóta a fejlesztők nagyon tudatosan és megfontoltan építenek kiadható irodafelületeket, ennek következtében a beruházások építési szakaszában már 70-100 százalékban elkelnek (lefoglalják a bérlők) ezek a területek. Tavaly egész évben több mint 4,2 millió négyzetméter irodafelület volt Budapesten, ebből 3,47 millió négyzetméter spekulatív, vagyis kiadásra alkalmas felület, míg a maradék saját tulajdonban levő székház. A BRF adataiból jól látszik a kettős hatás, de közel sem annyira erőteljes a negatív hatás, mint azt az elemzők korábban éreztették.
A kettős hatás megmarad egész 2023-ban, de a várakozásokkal ellentétben az irodapiac nem térdel le, a home office alkalmazása közel sem gyakorol akkora hatást a vállalati irodabérlésekre, mint arra számítani lehetett, továbbá az is jól látszik, hogy folyamatos a közepes- és nagyvállalatok „megérkezése” Budapestre, amelyek jellemzően 5-10 ezer négyzetméternyi irodafelületet szeretnének. Érdemes korrelációt vonni a Budapest környéki (agglomerációs) ipari ingatlanpiaccal. Ezek jelentős része logisztikai bázis. Ezen a területen rekordot döntött az üresedési ráta. Az agglomerációban 3,1 millió négyzetméternyi ilyen felület van, és ebből csak 120 ezer négyzetméter áll üresen. Magyarán nagyon erős a kereslet. Azok a cégek, amelyek aktívak az ipari ingatlan bérlés területén aktívak maradnak a budapesti ingatlan piacon is. A két ingatlanpiaci ágazat nagyban függ attól is, hogy sok uniós vállalkozás úgymond hazatér az orosz piacokról. Ez a trend jelentős igény támaszt a magyar, egészen pontosan a budapesti ingatlanpiacon is.
Egyes szakértők szerint ma olyan sok közepes és nagyvállalat érkezik üzleti céllal Magyarországra, hogy a budapesti irodapiac kissé alul tervezett, az ipari ingatlan piacról nem is beszélve. Ennek hatására aligha várható, hogy az átlagos 14 euró/négyzetméter irodabérleti díj 2023-ban csökkenjen.
Ugyanakkor a fejlesztőknek és a fenntartóknak foglalkoznia kell a negatív hatásokkal is, miszerint a vállalatok lassan de biztosan beépítik a munkaszervezési rendszerükbe a home office-t, amely közép és hosszútávon mindenképpen más vállalati irodakapacitásokat generál majd. Piacon most is nagyon sok olyan informatikai és egyéb más adminisztrációs szolgáltatással foglalkozó cég működik, amelyek alkalmazottainak 25-30 százaléka nem jár be az irodába dolgozni a cég mégis fenntartja a teljes munkaerő állományra kalkulált irodakapacitást. A helyzet az, hogy a vállalati bevételek alakulása nem befolyásolja az irodabérleti büdzsét és csak akkor van szükség a kapacitások szűkítésére, ha a vállalat konszolidálódik.
Az igények ugyanakkor változtak, fontosabbá vált az irodák gyors átrendezhetősége, a nagyobb közösségi terek kialakítása, illetve a munkavégzés alatt beiktatható rekreációs eszközök telepítése. Ez egészen más szemléletet igényel az iroda fejlesztőktől és fenntartóktól, ugyanakkor a irodafelületek méretét ez nem igen befolyásolja.
Borítókép: MTVA
