Vajon meddig pörög még a lakáspiac?

HírekHalaska Gábor

Múlt év tavaszához képest az új lakások iránti kereslet egy év alatt országszerte 23, Budapesten pedig 20 százalékkal nőtt! Az új építések is felpörögtek: januárban és februárban tavalyhoz képest 60 százalékkal több lakóingatlan építésére adtak ki engedélyt Magyarországon. Kérdés meddig tart (még) a boom?

Jelenleg a fő bizonytalanságot a 2019 végén lejáró kedvezményes újlakásáfa okozza – de erről még szólunk később. Az elemzők azonban más fronton is kongatják a vészharangot: a lakásfejlesztéseknek megálljt szabhat a munkaerőhiány. Ezt viszont csak ágazati béremeléssel lehet korrigálni, ám ez már most meglátszik az új lakások árának emelkedésében!

Az új (vállalkozói) lakásfejlesztések többségének otthont adó Budapesten csak 2017-ben 4 százalékkal drágultak az új lakások árai! (A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára például csak január óta 614 ezer forintra emelkedett, ami a kereslet növekedése mellett a fejlesztők magasabb költségszintjével magyarázható.)

Egyelőre persze meredek emelkedőn van a lakásépítési kedv maga is: a friss KSH-adatok szerint az 2017. első két hónapjában 1514 lakóingatlan építésére adtak ki engedélyt. Ez 60 százalékos növekedést jelent a múlt év azonos időszakához képest; sőt további jelentős bővülés várható – véli Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője hozzáteszi: a tavaly jelentős, 19 százalékos hanyatlást elkönyvelő építőipari is magára talált: az év első két hónapjában 17 százalékkal nőtt a termelés, a szerződésállomány pedig 117 százalékkal nőtt.

Elvben a lakásépítési kedv fokozódik: az idén márciusban tavalyhoz képest országos szinten 23 százalékkal többen kerestek új lakást, a fővárosban pedig 20 százalékkal nőtt a kereslet éves szinten. Persze a lakásépítési engedélyek száma nem jelenti azt, hogy ennyi lakás 1-2 éven belül meg is épül. Ugyanis a lakásfejlesztéseknek gátat szab az építőipart sújtó munkaerőhiány. Mára, tavaly áprilishoz képest, az új lakások kínálata Budapesten 50 százalékkal nőtt!

Ám a folyamatosan emelkedő árak miatt az újlakás-vásárlóknak nem érdemes kivárni. Már csak azért sem, mert a jelenlegi fokozott lakásépítési kedv a következő 2-2,5 évben fennmaradhat. Fontos azonban, hogy – a jelenlegi szabályok szerint – 2019 végéig van érvényben a lakásépítésekre vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs. Ha ezt követően visszaugrik a normál szintre, akkor az egyrészt az új lakások árait is drasztikusan megemelheti, ami a kereslet visszaesésével járhat. Ha pedig a beruházok – a tavalyi áfacsökkentéshez hasonlóan – az áfaemelés hatásait is benyelik, és nem növelik az árakat, akkor azzal a saját nyereségességük csökken. Bármelyik forgatókönyv valósulna is meg a kedvezményes áfakulcs megszűnése esetén, az jelentősen visszavetheti a beruházók lakásépítési kedvét.

Ráadásul a Figyelő hetilap március végi ingatlankonferenciáján Varga Mihály miniszter a lap kérdésére azt mondta: jelenleg nincsen tervben az eredeti elképzelések megváltoztatása – mármint hogy 2019 végén kifut a kedvezményes időszak. Azaz a mai tudásunk szerint könnyen lehet, hogy 2020. januárjától (ami persze még igen messze van) újra magasabb lesz az új lakások áfája!